2017-09-02
明報
【明報專訊】港股恒生指數連升8個月，為10年以來最長升浪，以月線圖計算的RSI（9）高見近80，可說極度超買，曾淵滄教授便曾表示他本人雖然看好港股，但其實並不希望出現「八連升」，反而希望稍作調整，這樣牛巿才會更健康。相對於股巿，香港樓巿更瘋狂，差餉物業估價署計算的私人住宅樓價指數，截至今年7月竟連續升了16個月而未曾唞唞氣，剛公布的中原樓價指數（CCL）也再破頂！
差估署樓價指數連升16個月，原來乃是自1993年1月以來最長的連升紀錄。不過，7月份該指數其實只升了0.09%，升幅也是16個月以來最小，而由於較領先的中原樓價指數剛破頂，8月份差估署的樓價指數再升也絕不出奇。不過，另一大代理行美聯計算的「美聯樓價指數」，8月份卻較7月份已微跌了0.1%，估計就算8月份差估署指數不跌，也應不會再有強勁升幅。
筆者一時興起，將中原每月的樓價指數計算出其RSI（9），原來竟然已高達87%，比恒指的RSI（9）達80更超買，而且更出現了「背馳」情况（圖1），即中原樓價指數的新一浪頂比上一個浪頂高，但RSI的新浪頂卻低於上一個浪頂，套用股巿的技術分析用語，這反映了樓價指數的上升動力在減弱，若有不利消息出現，可以隨時出現較急勁的調整。
樓價指數RSI達87 比恒指更超買
當然，股巿的技術分析能否直接套用在樓價指數之上，仍有待研究，不過中原樓價指數今年以來不斷破頂，迄今已累升近11.5%，看似氣勢如虹，但是否真箇是因香港經濟好和住宅供應短缺而有堅實的基本因素支持？筆者卻又覺得未必。
如果是本欄的長期讀者，便當有留意筆者曾多次提過港股和香港樓巿的走勢，不時會和美元匯價的走勢相反，原因很簡單，因為在聯繫匯率機制下，美元和港元方向掛鈎，即美元強，港元也強，美元弱，港元也會弱，而當港元隨美元強時，香港的股票價格和樓價以外幣計便相對昂貴，吸引力便差，不利股樓，而當港元隨美元走弱時，則情况剛好相反，股巿和樓巿多偏強。
港樓價以歐元計 今年至今跌2.3%
要知道，今年初起美元匯價大逆轉，由極強轉為急跌，同一時間港元也追隨變弱，於是股樓向上。固然，中原樓價指數今年以來因美元轉弱而升了約11.5%，但若換個角度，比如以今年兌美元升了近一成半的歐元計算香港樓價的話，其實香港樓價以歐元計不單止沒有升幅，更是倒跌了近2.3%！而其實今年以來不單是歐元兌美元大升，人民幣兌美元也是由跌轉升，因此若以人民幣計算香港的中原樓價指數，升幅也會收窄至只有6.5%（圖2）！
美元若反彈 牛市或逆轉
上述現象，其實也在港股出現類似情况，恒指今年以來累升了約26%，但若以歐元計，其升幅便大為收窄至只有10%，而若以人民幣計的升幅也只有約19%（圖3）。
以上的分析，其實有兩點值得大家深思，一是今年香港股樓的強勁升勢，未必是香港本地經濟大好，又或是大眾的收入明顯大升所造成，而是主要受惠美元轉弱而已，則一旦美元見底回升或明顯反彈，香港股樓的牛巿便可能大逆轉。
二是大家覺得港股樓大升，令到身家急漲，感覺良好，可能只是以美元計算的數字遊戲，就如上述分析，若以非美元計算，香港樓價其實不是大升，而可能是下跌，表現隨時是全球最差地區之一（比方說今年歐洲、內地以至日本等地的樓價指數升幅可能不及香港，但若各地樓價都以美元計，隨時大幅跑贏香港以非美元相關貨幣計算的樓價）！
大家可能會奇怪，為何今年恒指升幅明顯拋離中原樓價指數，就算是以非美元計也如是？原因是恒指成分股中，不少是在內地的非港資公司，其人民幣收入佔比高達八成，而今年人民幣由弱變強，於是其轉化為以港元計算的收入也急漲，大部分香港樓巿的本地買家，其收入乃來自香港，導致港股表現跑贏港樓。
人人看淡美元 或現大挾倉
當然，最近美元弱勢，不少分析預計美元會繼續破底，若如此以港元計的香港樓價或可續升。不過，大家不善忘的話，去年底時也是大多數分析都看好美元，2016年12月的《經濟學人》更是以「強美元是世界問題」作為封面故事，今時今日人人看淡美元，卻又會否令美元淡倉成為擠擁交易，隨時出現大挾倉？
[陸振球 樓市解碼]