2017-08-29
經濟日報
報道，荃灣新盤有7成買家選用發展商的8成備用一按付款辦法，有關方法樓價折扣率較低，與一般即供價格有2至4.25%的差距，寧願付較高樓價入市。
上周荃灣新盤熱賣，其實為市場帶來了幾個信息，一是繼續以細單位、單價較低的新盤單位吸引市場聚焦，另一是要造勢，增加入票量，開售的單位數量一定要較多、定價要大幅低於同區一手及低於二手價，而且加推加價不宜勇進。還有是要提供最寬鬆的一按優惠，包括高成數、長年期、免壓力測試、甚至免入息審查、突破5成收入供樓限制等等。
新盤吸客 或推更高成數按揭
估計，由於有先行者，未來一段時間的新盤，極可能複製類似招數吸客，昨日已率先有發展商新盤加入8成一按，下一波會否推高至更高成數，值得留意。
據了解，該荃灣新盤最終售出約521伙，合共套現逾51億元。惟據項目成交紀錄冊顯示，售出的521伙中，總共有379宗、即佔73%的買家採用有提供8成備用一按的付款辦法（包括240天現金即供付款及建築期付款計劃）。
假設平均每個單位成交價979萬元，379宗個案全部透過發展商承造8成按揭，即約平均每單位由發展商提供一按約783萬元，原本採銀行即供可快速回籠的資金，約30億元，要延長在30年間逐步收回，當然有利息可以收取。對發展商的收益入帳、資金調度是否完全沒有影響？對不同規模的發展商又會有不同程度的壓力，最低限度，貨如輪轉，但錢卻未能完全做到輪轉。
選擇較貴方式 有多種可能
根據該新盤的付款辦法，買家只有3個選擇，包括120天即供（折扣率最高20%）、240天即供（折扣率最高18%）及建築期付款（折扣率15.75%），其中只有240天即供及建築期付款辦法，才可以向發展商申請最高8成的備用一按。為甚麼寧願選擇定價較貴的購買方法？可能性頗多：
•過去有樓盤吸引不少自僱人士，或欠詳細入息證明者，像年前有個紅磡新盤採類似寬鬆條件，吸引不少街市老闆、職業司機等入市；
•今時利息低，不少人是供得起、但儲首期有困難，這種方法正好以低首期入市，以1,000萬元為例，是5成首期與2成首期之間的重大差異，相差是300萬元首期；
•降低首期，保留資金，自信可透過投資等追回買入樓價上的差距，尤其是港股熱鬧；
•親朋好友的確只能提供有限資金作為首期，只能被迫選8成一按；
•買樓要靠父幹，老爸年紀稍長，但新盤按揭即使是半退休及未滿65歲人士亦可借足30年，老爸可以當擔保人，支援兒女供樓。
•有錢，不過，新盤按揭息率首3年為P減2.5厘（P為5厘，即實際供樓利率為2.5厘），第4、5年則為P減1.25厘，其後全期為P。可以在第3至5年間，亦即轉為最優惠利率計算按揭時，再考慮轉按至一般銀行，屆時才把資金補回按揭成數差額。
•首5年息率尚可接受，收租可大約足以支付利息支出。
估計原因眾多，每人都有各自置業故事。附表是以100萬元供款、30年期計算，一般銀行按息與發展商8成按揭，以P最優惠利率月供，差額達1,766元，約增加49%，這是發展商一按需要承擔的較高供款。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論