2017-08-24
經濟日報
林鄭新政府上場，擺出一套「新風格」。當中房屋政策一向是重中之重，但新政府過往很少披露內容，最近林鄭正為施政報告搜集意見，其中港人首置上車盤相信會成為矚目的議題。
香港的房屋問題有兩座大山，其一樓價高難負擔，其二面積細，劏房問題嚴重，住宅供不應求。港人首置上車盤其中一項可能的突破，就是售價與市價脫鈎，改為根據市民負擔能力而制定，如果政府目標是全港有一半人能夠負擔這樣的港人首置上車盤，而現在，全港入息中位數為15,000元，50%入息即7,500元用作供樓，考慮利息上升的壓力測試，計算利率應為5%，最高可供款額為140萬元，假設銀行願意借款樓價90%，則政府的定價上限為155萬元，政府一旦推出這樣的上車盤樓價，立即解決了高樓價的問題。
港人首置上車盤 須增供應量
但大家一定會問，單位數量有多少？筆者肯定買家大排長龍，會否像公屋排隊一樣。這個問題，與大學宿舍的情況相似，永遠是供不應求，租金固定，沒有市場價格機制，惟有通過種種行政措施去分配，抽籤，計分及排隊等。
所以，量才是問題的核心，沒有供應量增加的配合，要解決價錢高的大山，是不切實際的。所以林鄭似乎也在放風，可否將私人住宅用地改為興建公營房屋，公營、私營房屋的比例會否有革命性的改變，林鄭第一次出訪的地方就是新加坡，香港會否效法新加坡，而將公營比例大幅提高。果真如此，香港的中低階層有公屋，中產人士有政府提供的平價「首置上車盤」，私人市場集中供應豪宅。
香港私人發展商的上車盤，要面對政府的平價首置盤競爭，數量少的話，輪候時間長，買家還可能按捺不住，寧願付較高的樓價，盡快上車，但若果政府平價首置盤數量提升，買家真正選擇多了，發展商同一幅土地，改建豪宅也是順理成章。
所以，筆者一向認為香港的房屋問題，一直是供應量的問題，新政策會否帶來革命性的改變，對上車盤的影響大為重要，大家要密切留意。
撰文:
李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁
欄名: 專家論市