2017-08-22
經濟日報
故事是這樣的……
香港回歸20年，特區政府耗費頗多時間對樓市進行調控，包括升得太高太急、跌得太低太快，穩定樓市或者遏抑樓市措施層出不窮，那特區政府如何觀察合理樓價或者可接受的樓價水平。
唐榮近日聽到這樣的說法，早年特區政府曾進行一些評估，低收入至中低收入家庭有公屋和居屋的基本居住選擇，豪宅買家更不用政府幫忙，反而大概是5萬至8萬元的一批中產家庭，完全缺乏支援、處於一個高不成低不就的局面。然後得出了一個結論：
一個中產家庭，月入大概8萬元計算，4厘利息的情況下，可以買到一個800平方呎的3房單位。
如果依照這個數據，可以得出怎樣的置業情況？
唐榮再加一點假設，因為是早年的推敲，所以假設約為70%按揭、20年供款、供款支出訂在佔入息的4成左右水平，大約可以調撥作供款為3萬餘元。
利用《經濟日報》地產站的按揭計算機推算，800平方呎單位，大約是800萬元，在各條件下月供近34,000元，大約可理解為樓價水平是實用面積每平方呎1萬元左右。
觀乎現實 合理價漸行漸遠
比照現時樓價又如何？唐榮選取了差餉物業估價署C類中型單位的價格，今年6月平均每呎價，港島區高達17,756元，買800呎要1,420萬元；九龍區每呎15,724元，換算樓價要1,258萬元；新界區呎價10,346元，樓價是828萬元。
實際情況又如何？800萬元左右，新盤方面，翻查地產站的一手成交紀錄，接近的價位成交有4宗：港島63 Pokfulam，271平方呎單位，成交價787萬元；啟德嘉匯，811萬元買入一個358平方呎單位；元朗峻巒517平方呎，成交價是817萬元；尚有西貢逸瓏海滙，817萬元成交一個586平方呎單位。800萬元買800平方呎新盤？別妄想了！
二手又如何？附表是地產站紀錄，最近30天共有4宗800萬元的二手成交，要買800呎單位，即使跑到元朗栢慧豪園，亦只能買入712平方呎單位。
距離傳聞港府過去衡量合理的住宅樓價，可以說是漸行漸遠。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論