2017-08-18
經濟日報
唐榮從統計處完成的2016年中期人口普查找出來的數據，反映一下目前港人的居住情況：
根據調查按照自置、全租、合租/二房東/三房客以及「其他（包括免租或僱主提供）」作劃分，過去10年居住在自置居所的家庭比例持續下跌，由2006年超過一半（52.8%）家庭居住在自置物業，至去年只有48.5%。
即使以家庭數目計，居住在自置居所的家庭數目在近5年亦有所減少，由2011年的約123.4萬戶，減少約1.7萬戶至121.7萬戶。相對來說，擁有自置居所的家庭減少，亦即是租樓的家庭增加，全租住戶由10年前95.7萬戶大增23%至117.3萬伙。
不少家庭落車 賣樓轉租
上述情況，除了反映近幾年上車難，不少新組成的家庭都要租樓，能夠上車的人數相對較少，同時亦顯示即使在早年已經上車家庭，近年亦有不少「落車」賣樓轉租的情況，才會導致居住在自置居所的家庭數目在近5年亦有所減少。
亦即是近年的趨勢是成為「租奴」的人，遠比成為「樓奴」的人多，情況與林鄭希望以房策以置業為主，要比想像中更大力度。
說完目前情況之後，日後這個趨勢會怎樣走？如果參考政府的10年長遠房屋策略，10年所提供46萬個單位，其中出租的公屋比例是20萬伙，佔供應比例43%，亦即是可以出售、予人置業的居屋及私樓總數26萬伙，佔供應比例57%，比例高於目前自置居所比例。按着這個供應目標走，表面上自置比例會有所增加。
不過，要留意私樓供應雖然可以提供置業機會，但考慮到市場上仍有一定數目的投資者，不會所有推出的單位都會由用家購入，亦會有部分單位由發展商留起作收租用途，參考差估署每年編製的《香港物業報告》，每年新入伙的私樓之中，近年穩定有3成單位用作出租用途。
考慮到這3成出租私樓的因素，10年18萬伙私樓供應之中，流入自置、自用家庭的單位數目可能只有12.6萬伙，佔整體供應比例27%，連同8萬伙居屋，自置家庭所能吸納的供應約20.6萬伙，佔總供應比例44.8%，低於現時擁有自置居所的家庭比例。
倡公屋地 建居屋綠置居
因此，按照現時長策分配，要在未來5年提高擁有自置居所的家庭比例並不容易，要達至提高置業為主導，最直接做法是將部分公屋用地，撥作綠置居、居屋以至港人首置上車盤。
在20年前，時任特首董建華曾經提出，要10年內全港70%的家庭可以自置居所，回頭看目標可能過於進取，但若果目標是7成新增單位是出售作置業用途，以10年新增46萬伙計，亦即是居屋及私樓共佔32.2萬伙，將較現時規劃多6.2萬伙。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論