2017-08-16
經濟日報
公屋富戶政策快將推行，不少富戶搶先到綠表市場買樓，究竟這群原本要政府資助的公屋戶購買力有多強？以下是數個公屋富戶入市的個案，大概可反映他們的實力。
公屋富戶交出公屋單位，可以透過綠表身份購買免補地價公、居屋單位，連房協轄下「住宅發售計劃」的屋苑也可以，即長沙灣樂年花園、黃大仙啟德花園等。本月初，啟德花園1座高層E室，實用面積756平方呎，屬於3房間隔，由於單位連4個露台（3房連客廳各設露台），屬於特色單位，加上景觀開揚，故吸引公屋富戶以綠表價738萬元（未補地價）購入，呎價9,762元，創屋苑綠表價新高。同類單位今年1月份造價560萬元，大約半年時間急升32%。
購特色3房 一筆過付738萬
據了解，房協轄下住宅發售計劃的屋苑，由於沒有回購保證，銀行不會像其他綠表公、居屋單位一樣承造90%至95%的按揭，以上述個案最多只能做6成按揭。但是上述單位的買家，向代理透露，不打算向銀行承造任何按揭，而是一筆過以現金支付738萬元樓價，可見公屋富戶的購買力甚驚人。
根據資助房屋小組委員會去年公布的新富戶政策，公屋富戶入息上限定為不得超逾公屋入息限額5倍，資產則定為不得超逾公屋入息上限100倍。上述公屋富戶即使家庭成員逾10人（10人家庭資產限額558萬元），其資產也超出規定，一定要交出公屋單位自置物業。
其實，家庭淨資產達738萬元，即使在私樓市場也不乏選擇，因為738萬元作首期，大約可購買樓價1,400萬元以下的單位。根據中原地產網上放盤資料顯示，叫價低於1,400萬元的二手放盤達23,855個。
除了現金資產充足外，供款能力方面，公屋富戶實力同樣超卓。例如大角咀富榮花園5座低層H室，實用面積592平方呎，3房間隔，6月份於綠表市場以666萬元（未補地價）易手，呎價11,250元，呎價創綠表市場新高。
據地產代理透露，買家為公屋富戶，當時選用9成按揭入市，貸款額599.4萬元，以供款20年及利率2.15厘計，每月供款30,750元。以上述供款金額推算，買家要通過壓力測試，家庭收入最少要有6.7萬元方可成功入市，可見這批公屋富戶根本不需要政府資助住屋。
8組公屋富戶 追價爭海景盤
前線地產代理指出，近月綠表公、居屋市場睇樓的客源中，公屋富戶佔40%至50%，這批客源入市決定相當快，而且專門挑選優質大單位。
例如筲箕灣東旭苑一個海景銀主盤，原本放盤叫價750萬元，同時獲得8組公屋富戶出價搶奪，最終搶貴30.8萬元，以780.8萬元售出，正正反映這批公屋富戶客豪氣的一面。
根據房委會公布資料，截至去年6月底，全港約有2.6萬個富戶。不過，有不少公屋單位月租2,000至3,000元，例如今年上半年落成的新公屋，有7,548個單位，其租金以所屬地區的最高租金水平釐定。市區公屋單位的最高租金為每月每平方呎7.2元，以安達邨最大單位409平方呎計，月租約2,945元。可想像公屋住戶財富累積速度比私樓快。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論