2017-08-14
明報
【明報專訊】不少人話我又睇錯樓市，在6月份當樓市仍然上升時，我話7月樓市見真章，即是話7月樓市會下跌，事實上7月樓市仍然上升，雖然樓價指數只是升了0.04%，但可以證明我仍然是預測錯誤，我暫時不會認輸，因為政府所提供的數據與樓價指數有偏差。
成交萎縮 樓市強弩之末
在5、6月份，政府的數據顯示，細價樓指數已經下跌，但樓價指數公司仍然公布樓價指數全面上升，當中包括細價樓指數，所以，7月份的樓價是升抑或跌，要待8月底政府的公布才可以作準，如果是上升，我當然是會認輸。
就算樓市7月份微升，但成交量嚴重偏低，在動力學來說，是強弩之末現象，當成交量增加，樓市就會開始下跌，成交量愈大，樓市的跌幅愈快，就好似近日股票市場，連續幾日成交超過千億，但恒指跌幅愈大，在股市的人知道，當成交量減少，表示股票持有人見股價太低而不願意賣股票，股市就有機會回升，但現在樓市，成交量還未開始增加，換句話說，樓市只是處於強弩之末狀態，仍未開始向下調整。
銀主盤大量湧現最危險
樓市點解會成交量偏低，出現強弩之末狀態，簡單來說，就是沒有足夠購買力，即是動力不足，本來樓市已經隨時會向下調整，更何况現在是購買力嚴重被透支，樓市需要一段時間來休養生息，但現在的情况正在相反，新樓盤不斷湧現，銷售情况雖然理想，但現樓貨尾不斷增加，造成潛在供應量增加至在未來3至4年有9.8萬個單位，但這些供應量還可以控制，只要地產商持貨不賣，樓市就沒有大跌危機。
現在市場上最危險的就是有大量銀主盤，造成沒法估計的潛在供應量，那些銀主盤大多數是公屋，未補地價居屋，或者是細價樓，當那些銀主盤的銀主見到勢色唔對，就會急速出售那些銀主盤，就算低市價兩三成，只要能清還原業主的欠款，銀主一定不會吝嗇出售手上銀主盤，如果數量太多，就會造成斷崖式下跌，現在最擔心的是市場承受能力不足，有能力買樓的人大多數已經有物業，他們買那些銀主盤是要付15%印花稅，還未有物業的恐怕沒有能力支付四成首期，在購買力嚴重不足的情况下，樓市有機會向下調整，但細價樓則會先行。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]