2017-08-14
經濟日報
再有住宅地以高價批出，不過買家不再是內地發展商，而是本地大型發展商以新高價投得。是否代表本地發展商為招架中資同行攻擊，惟有「焗搶」？
中資來港投地後，本地發展商補地價意慾增加，不過能夠有大量農地儲備可以補地價的發展商其實不多，最主要集中是4至5間大型發展商手上，例如恒地（00012）就有多達4,480萬平方呎的農地、而新世界（00017）亦有逾1,750萬平方呎農地。
至於擁有多達3,000萬平方呎農地的新地（00016），早前更完成屯門第54區65億元補地價，每呎補地價金額最低僅2,288元，相較屯門區內如掃管笏一帶地價動輒4,000元，甚至6,000多元，補價明顯較為優惠。
大發展商 手握農地儲備
擁有大量具發展潛力的農地，造就新地主席郭炳聯能夠有底氣去稱「等癲標中晒佢先」，亦無愁無足夠的土地儲備發展。
不過，對於一些過往較少涉足農地收購的發展商，似乎就不太容易藉補地價去填補難以在賣地市場投得地皮的影響，因此這部分發展商很可能要適應市場環境，投地時出價更為進取，才能夠在中資發展商手上取回主導權。
事實上，馬鞍山白石地皮正是本地大型發展商信置（00083）以高價投得，中標價13.8億元，樓面呎價達1.16萬元，較同區兩年前地價紀錄高8成，亦較市場估值高5%。
發展商今次出價普遍被外界視之為進取，到底是這幅地皮罕有需要進取高價競投，還是一邊廂中資天價搶地，另一邊廂大型發展商大舉補地價，令一眾較少農地儲備的中小型，甚至大型發展商吸納土地儲備的機會買少見少，故此須更進取出價？
其實，中資來港發展的浪潮，可能是近年改變香港地產市場運作的最大衝擊。不同發展商亦有不同的應對方式，除了上述兩種常見的情況外，下面亦有不同的例子。
收購舊樓 近年併購活躍
轉攻舊樓收購？舊樓雖然耗費時間及精神，但吸納的土地儲備卻是往往是市場罕有地段，供應少、值博率高，所以亦有發展商選擇以此途徑彌補投地困難，例如今年初嘉里建設（00683）總裁何述勤就指，公司不會「跟風追逐」高價買地，而是會適度調整發展策略，稍微轉型去做多些舊樓重建。
近期發展商收購舊樓的確增多，包括西半山般咸道、羅便臣道，以至鴨脷洲大街等亦有舊樓獲財團收購，舊樓併購的活躍程度是近年少見。
進軍海外？中資來港搶高地價，港資又能否向外發展，搶佔海外市場？遠東發展（00035）早前就指中資投地導致集團在港投得地皮機會減少，會實行區域化策略，在個別地區的地產處於低潮時買地，例如澳洲柏斯，而認為在海外公司投地技巧亦較中資為高。
合資合作投地？西方諺語「if you can't beat them, join them」。如果不容易擊退中資對手，又能否合作投地，以取得雙贏？事實上，近年不乏中港發展商合作投地的例子，最近則是信置、嘉華（00173）與國企中國海外（00688）合資以83.3億元投得西鐵錦上路站1期。
到底以上多種不同選擇，何者才是港資發展商的最佳出路，仍待時間驗證。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論