量少價升 不易改變

成交量偏少，何謂偏少？ 唐榮判斷是周末周日十大屋苑持續只有單位數的成交，樓價容易因個別成交價格推高或推低平均價格，令樓市出現乾升或乾跌，所以，在觀察樓價指數每周變化的同時，更重要的可能是成交量能否持續回升，並在雙位數水平企穩，樓價表現會更明確。 樓價高 未有成交支持 像剛過去的周末周日，10大屋苑僅錄得3宗買賣，按周減逾57%。成交量不足，亦引起不少市場關注。日前第一太平戴維斯一份報告中就提到，樓價高企未有成交量支持的情況。報告中提到香港自1997年回歸中國至今已20周年，令人回想起當年爆發的亞洲金融危機。危機始於泰銖滙率暴跌，後迅速蔓延至包括香港在內的亞洲其他地區。投機者對港元聯繫滙率制度的攻擊令隔夜拆息急升及股市下跌，並最終演變成一場金融保衞戰。 香港政府在此役中獲勝，但其他因素亦為樓市帶來不確定性，包括貸款條件收緊、利率上升以及新政府承諾大幅增加住房供應。當時樓價高企，而市民負擔能力則處於歷史低位，再加上炒樓風氣盛行，令貪婪迅速變為恐慌。1997年至2003年間，寫字樓、住宅及零售物業的價格分別下跌71%、60%及52%。 樓市周期 或即將見頂 盡管市場現狀與1997年有部分相似之處，包括樓價高企以及負擔能力低，但除非出現與造成1997年及2008年危機類似的外部衝擊，否則物業價值遭遇類似崩盤的可能性仍然較低，但樓市周期似乎即將見頂。 報告中的數據顯示（附圖），2010年或以前，住宅樓市表現趨向是價升量升、價跌量跌的同步狀態，但自2011年起，整體住宅成交量持續向下，但樓價卻持續攀升的情況，直至2017年，這種表現仍未改變。 另外，中原地產研究部一份報告亦指出，2017年7月份十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記錄得120宗，總值8.02億元，較6月的199宗及14.38億元，分別顯著下跌39.7%及44.3%。數字是自2016年3月的118宗及6.29億元之後，創16個月新低。7月份的登記是反映6月期間的市況，顯示政府收緊樓按，以及樓價持續高企，買家多持觀望態度，加上一手新盤陸續推售，搶去二手購買力，影響十大屋苑買賣減少。十大屋苑交投連跌3個月，累計跌55.9%，並回落至200宗以下水平。樓市基本情況未改變，十大屋苑二手成交量或會挑戰去年3月低位（118宗），繼續量跌價升！ 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論