【明報專訊】新特首林鄭月娥表示會在未來一年展開土地和房屋政策「大辯論」，各界到底會有什麼意見？御峰理財董事總經理陳茂峰表示，本港住宅供不應求問題嚴重，若按目前的情况發展，未來兩年樓價仍然易升難跌。他認為港府有責任照顧港人的住屋需求，若未能在短期內大幅增加住宅供應，便應仿效內地一線城市或海外部分國家，推出針對境外買家的限購措施，規定沒有香港永久居民身分證便不可在港買樓。
明報記者 葉創成
調查機構Demographia年初公布，截至去年第三季，本港樓價中位數為港人年收入中位數的18.1倍，令本港連續7年成為全球樓價最難負擔的城市；另外，反映本港二手樓價的中原城市指數上周報160.3，再創歷史新高，今年以來升近一成，跑贏期內大部分打工仔的工資升幅。陳茂峰在接受訪問時坦言，目前港人愈來愈難實現置業夢，而投資向來應該捨難取易：「既然現時買樓難，點解一定要買樓呢？」
投資應捨難取易 樓價太貴不要勉強
陳茂峰分析，港府過去12年沒有大幅增加土地供應以滿足強勁的需求，令期內樓價升勢火上加油，「本港目前大約有270萬個住宅單位，假設每年有1.5%（逾4萬個住宅）需要拆卸重建，由此便帶來逾4萬個新增住宅需求，而且這尚未包括本港人口增加及『北水』湧港買樓的額外需求。雖然需求如此殷切，但過去12年本港公私營住宅總供應量每年平均低於3萬個，嚴重供不應求，樓價又怎會不飈升呢？」
4年供應9.8萬伙私樓預測難達標
運輸及房屋局上月底公布最新「私人住宅一手市場供應」資料，顯示截至今年第二季，未來3至4年一手私人住宅潛在供應達9.8萬伙，創13年來有紀錄新高，有分析指供應增加可望穩定樓價。但陳茂峰指出，有關數據是指「潛在」供應，發展商若看好後市，即使住宅物業落成後，可以暫時不賣樓，故「潛在」並不代表「實際」供應，他舉例說：「由華懋發展的深井青龍頭豪景花園1997年落成後一直惜售，至今仍未沽清。從發展商的角度來看，既然市場仍然供不應求，又何必急於求售呢？事實上，目前該樓盤的售價亦的確較20年前上升很多！」
陳茂峰預測，未來兩年美國經濟仍處於擴張期，而中國內地經濟及政治局面則可望保持穩定，在此前提下，料本港住宅樓價在可見將來仍易升難跌。他指出，從多個發展商近月取得預售樓花同意書後仍不急於賣樓，而即使賣樓亦以「唧牙膏」形式分批發售，部分更招標出售，反映市場供不應求，而發展商亦對後市很有信心，「雖然本港樓價對比700萬人平均收入屬偏高，但發展商並不需要搵700萬人去買樓，假如今年需要推售3000個單位，只要搵3000個有能力買樓的人就可以了。舉例說，Hermes手袋每個賣30萬元，不是針對大眾市場，而是賣畀有30萬元買手袋的人；近年『納米樓』盛行，則是針對買不起Hermes但買得起Coach的消費者」。
精英畢生工作收入也不及炒樓 畸形現象
本港住宅市場出現上述「奢侈品化」的現象，陳茂峰認為是不健康的，但亦是殘酷的現實，「過去數十年的歷史教訓是，即使你是大學畢業的精英，在社會工作40年直至退休所掙到的錢，可能及不上你一畢業便買樓的物業升值，這是畸形現象，但也是香港的實况」。
陳茂峰認為，要解決目前本港住宅供不應求的情况，政府要大幅增加土地及住宅供應，但他估計，在目前的政治環境下要成事十分艱難，「本港逾半家庭住在自置物業，近年樓價屢創新高，作為業主是很開心的；與此同時，目前樓價之高，大部分年輕人根本買不起樓。這便是擁有資產者與不擁有資產者（haves and have-nots）之間的矛盾，美國便曾因此爆發佔領華爾街運動。但本港政府不是民選產生，是認受性較低的弱勢政府，政策若動搖持份者的利益，要擺平亦不容易，要付出很大努力才可解決各方矛盾，得出一個大家可接受的方案」。
若樓價長線睇升 BSD難壓投資需求
港府增加住宅供應阻力重重，陳茂峰認為，當局可由控制需求著手，例如仿效內地一線城市或海外部分國家推出限購措施，阻止非本港居民購買住宅物業，「港府幾年前已推出所謂『辣招』，向非本港居民的置業者徵收15%的買家印家稅（BSD），但既然住宅仍然供不應求，樓價長線看升，15%稅項基本上是沒有阻嚇力的。若大家同意住宅是用來自住而非投資工具的話，我認為港府可立法規定，若沒有香港永久居民身分證便不可來港買樓，內地一線城市已執行該政策多年，外國亦有相似做法。既然目前港府未有能力提供足夠供應，應該首先滿足港人的住屋需要，等港人有理想居所後，再照顧海外買家的投資需求」。
陳茂峰強調，港府有責任照顧港人「有瓦遮頭」，這是民生問題，故此房屋政策應該增建公屋，再出租給中、低收入人士；相反，港府沒有需要幫助港人解決投資問題，而買樓是投資問題，故他建議港府停建居屋，並且擱置「港人首置自車盤」，將有關土地用作發展公屋或私樓用途，「住宅是重要資產，亦是民生必需品，既然目前這些資產並不夠本地人用，為什麼我們要給外資來佔有呢？」陳茂峰嘆道。
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