2017-08-09
經濟日報
發展商為了令旗下物業增值，可謂無所不用其極，甚至將超級豪地段的項目，變成平民化的劏房出租，為的便是追求租金回報及盡快出租。
一向以收租物業為主的裕景地產，先後將旗下山頂加列山道、壽山村道及赤柱東頭灣道等數個項目，改成劏房出租，最平單位月租由5,000至8,500元不等，比銅鑼灣舊樓劏房抵租。其中最大規模可算是，壽山村道53號傲林軒，由原本18個3、4房的豪宅單位，改為270個80至200平方呎的劏房出租，以共居概念作招徠。
較舊租升6成 回報增至3.4厘
在壽山村道而言，傲林軒屬於山腳位，優點是接近港鐵站，缺點是噪音相對較大。根據區內地產代理提供資料，原裝大單位月租約7萬至12萬元之間，呎租約65元。不過，發展商改成劏房後，最細單位月租8,500元，呎租106元（建築面積計），比舊租金高60%。
若按壽山村道同級數單位買賣價（最近成交呎價2.8萬至4萬元）相比，發展商租金回報由過去大約2厘，上升至3.4厘（若用實用面積計，回報肯定更可觀）。
除了追求租金回報外，不少超級豪宅單位還面對租客愈來愈少的問題。根據中原地產統計，2017年第二季山頂南區租賃市場成交宗數及成交金額上升，成交宗數124宗，按季上升43%，而金額則上升41%。值得注意的是，成交分布方面，交投則繼續集中於月租0至9.99萬元組別的物業，佔整體67%；10萬至19.99萬元組別之租賃成交則下跌至30%；20萬元或以上組別之租賃成交跌至3%，正正反映現時豪宅租務市場由細價單位主導，租金逾20萬元的單位甚難租出。主要因為過去由外籍人士支持的豪宅（月租20萬元以上）租盤，愈來愈難租，山頂甘道一幢實用約3,000呎的洋房，閒置逾1年也未能租出。
豪宅洋房 面對出租難問題
裕景地產旗下山頂加列山道龍庭，共有10幢面積逾3,500呎的洋房，月租逾20萬元，由於樓齡逾28年，同樣面對難出租問題，所以發展商將豪宅洋房改為1,200至1,500呎的單位出租，月租約6萬元，以吸引不同客源。
另一方面，雖然近年大批中資公司來港發展，但是內地客租樓，較喜歡住望維港海景的新樓，故內地客大多數租住中、西半山或九龍站一帶新樓，月租10萬元以下便有交易，以西半山璈珀、敦皓等新入伙盤為例，近兩月便錄得多宗內地客租務個案。
對於發展商將豪宅改裝成劏房出租，不少豪宅地產代理一點不覺得驚奇，甚至認為若裕景地產的方式成功，會有其他豪宅業主跟隨。無論樓價或租金，愈細愈貴似乎已成為今日樓市主旋律。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論