2017-08-01
經濟日報
回歸20年，最近許多人問1997年和2017年的樓市情況是否一樣。
市況同熾熱 惟已大變遷
筆者認為只有一樣是相同，就是一手住宅銷售熱賣情況，其他並不相同，所以就算現時住宅樓價向下跌兩至三成的話，香港整體住宅樓市及銀行體系仍然隱健，樓市亦不會像1997年般出現樓價懸崖式下跌。
筆者分析了1997年和2017年的情況：
•利率--現時利率仍屬十分低，估算香港按揭利率要多加2厘以上才會對樓市有下調壓力，更不可以跟1997年時10厘以上比較。
•負擔能力--住宅負擔能力成為準買家最關注的地方。現時供款負擔比率上升至65%，雖然負擔比率是高，但跟97年的120%亦有不同。
•供應--現時供應雖多，但以一手為主，二手流轉極少。97年時是全民炒樓，一、二手流轉極多，住宅供應亦多，但當年是沒有內地買家。
•住宅成交量--近年政府有為樓市降溫而推出辣招，1、2手住宅成交量只有5萬至6萬宗左右，屬極低水平。97年時期成交量有14萬宗以上，當時炒樓氣氛極濃厚。
•經濟情況--現時香港經濟穩健，政府及金管局經歷過1997及2008金融風暴之後，已學懂如何保障及穩定香港經濟及銀行體系。但97年之前，那個是香港全民炒樓炒股的年代，虛火極大。
•買家--現時約60至70%是自用買家並以打工為主，其餘是投資者。炒家在住宅市場少之又少，他們都已轉投非住宅物業。
•銀行要求--因應香港金融管理局要求，現是銀行借貸比率有要求及有壓力測試，所以大部分買得起樓的都是有實力或能夠負擔供樓，是真金白銀。97年是部分銀行可借貸70%或以上，許多炒家或買家是沒有足夠穩定收入去供樓。
•政府政策-現時基本是政策市，有多項招數及監測樓市。97年是放任市場政策，一遇上外圍大事便會出現大幅調整。
整體而言，能影響本港住宅市場有幾大因素包括利率、房屋供應、政府政策、全球經濟環境以及內地和香港經濟穩定性。如無新政策或外圍重大事故，估計今年下半年樓市仍會上升，全年香港住宅樓價上升約8至10%。
撰文:
林浩文 萊坊高級董事及估價及諮詢主管
欄名: 專家論市