2017-07-31
明報
【明報專訊】上星期五，不少有心人都金睛火眼睇實中原指數是否能夠止跌回升，甚至創新高，如果創新高的話，即使7月份大部分日子都有雷暴警告，但仍然是「艷陽天」，當大家集中注意力在中原指數的時候，房運局走出來搗亂，宣布在未來3至4年的潛在供應量由9.6萬伙上升至伙9.8萬伙住宅單位，又創新高，本來供應太多，令樓價會向下調整。
不過，睇好樓市的分析員表示，即使供應充足，但仍然擋不住國內及本地強勁需求，樓價會繼續上升，中原指數又止跌回升，雖然還未創新高，但只要保持上升幅度，下星期必定可以創新高，這亦可以確認他們的分析，其實，分析員沒有說出最關鍵的問題，就是潛在供應點解會創新高。
貨尾積累推高潛在供應量
我說出來大家亦未必會相信，現在連政府也沒有能力阻止潛在供應量創新高，當政府在3個月前表示潛在供應由9.4萬個增至9.6萬個住宅單位，當時其實已經是創新高，現在又宣布由9.6萬增至9.8萬個，繼續創新高。
我認為這是一個警號，因為新增的供應量並不是政府規劃出來，而是現樓貨尾單位，即是當新樓盤入伙時，地產商還有相當多住宅單位未能售出，或者會有人認為這是實質供應量，房運局可能搞錯，我認為用詞是正確，因為地產商有持貨能力，他們如果不願意出售那些新建成單位，沒有人能夠強迫他們，所以，那些貨尾單位只能夠被歸納為潛在供應量，如果需求強勁，就不應該有大量貨尾單位，潛在供應量就不會創新高。
政府對地產商可以說是仁至義盡，買二手樓最少要付五成首期，還要通過壓力測試，新樓只需要付一成半兼免壓力測試，二手樓業主在買入另外一個住宅單位之後，就必須賣走一直持有的單位，即使二手樓業主有持貨能力，否則就要付15%新樓樓價作為印花稅，這亦可以說是懲罰空置稅，因為通常新買入的樓價是高於一直持有的住宅單位，如果買家是搬入新樓居住，空置的是舊有單位，最多只能夠徵收舊有單位的空置稅，但新樓就沒有空置稅這回事，現在地產商可以無限期持有那些新建成的單位，但世事並非必然，倘若政府關注地產商的高成數按揭，一定會削弱新樓的購買力，潛在供應就會增加。
政府限二手 對地產商仁至義盡
如果政府見到貨尾單位增加，最後被迫推出空置稅，屆時，地產商就要減價賣樓，現在其實是賣新樓的好時機，如果不把握機會，政府推出任何政策都會對地產商不利，潛在供應量創新高不但對樓市，亦是對地產商一個警號。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]