2017-07-31
經濟日報
著名室內設計師梁志天表示，自己往往憑感覺投資地產，不常用供求數據去分析樓市，又認為單位如有良好設計輔助，能夠令物業的價值得以提升。
梁志天設計師有限公司創辦人梁志天，除了專營室內設計外，近年亦開始夥拍發展商，合作發展地產項目，主要為資本策略（00497）旗下的新盤。
隨着樓價闖高峰，梁志天早前以約1.45億元沽出他及有關人士持有的赤柱海天徑Ocean Bay一幢洋房，該幢物業於2010年以9,800萬元購入，持貨7年轉手帳面獲利4,700萬元，升值48%。
打滾多年 養成投資直覺
梁志天接受訪問時直言，自己在地產行業年資已久，逐漸培養出對地產的直覺，不會詳細去分析一個物業地區的供求等客觀數據去行事，反之是用感覺去判斷，而如果入手，必定買優質物業。
所謂優質物業，他認為主要有3個元素，最重要是單位圖則，因為圖則決定單位的實用程度，一個數百呎的單位，如果有很多主力牆身，能夠改動的空間就有限；其次是物業的用料、材料，「因為我是做設計出身，這兩個因素我比較敏感及專業。」其次則是物業的地理位置，也是一般市民非常重視的地方。
他指，如果優質的物業，配合上優質的設計，能夠迅即提升物業價值：「如果不是，為何發展商要用好的設計師呢？」他以跑馬地The Hampton為例，「當時Mico（資本策略主席鍾楚義）想買這幢物業翻新，並叫我去觀察項目，起初覺得項目很多地方都不太理想，但後來發現有不少地方都可改動，最後市場反應都好。」
資策於2008年以2.9億元購入項目，其後翻新出售，提供合共11伙，平均每個單位造價達1億元。
「但很難指一個好的設計能夠令物業提升多少倍價值，始終舊物業基礎較差，提升空間自然較大，本身基礎好的物業，增幅自然有限。」
梁志天又指，單憑感覺去做投資決定，有時也有缺點，例如，其實他不喜歡太古城、美孚新邨，因為這些物業樓齡太舊、外形不美觀、圖則有缺陷。但在過去數年，反而是這些物業跑贏大市，細價樓回報率亦較高。
辣稅成本重 難加碼購物業
梁志天坦言，對於投資股票沒有興趣，加上股票上落幅度太大，自己與普遍香港人一樣，認為物業較為實在，而自己亦對香港樓市有信心：「無信心我一早賣掉所有物業，但現時再買物業投資的意慾實在不高，因為政府的辣稅令入市成本加重，寧願繼續持有現時的物業。」
撰文:
梁振鋒