2017-07-29
明報
【明報專訊】運房屋公布未來3至4年的潛在私人住宅供應再增至9.8萬個單位的有紀錄新高，按季再增加2000伙，多家龍頭代理隨即表示，由於樓巿需求強勁，縱使私人住宅供應增加，也會被悉數吸納。不過，近期新盤銷情已有轉弱迹象，巿場上新盤未售出貨尾單位，按季增加三分之一，而此等貨尾相對未來3至4年預計私宅供應的比例，也由之前約6%升至8%（圖1），私人住宅供應增加，遲早會對供求失衡推升樓價的動力造成制約。
一手貨尾增加，亦即反映一手樓需求轉弱，其實二手樓巿也開始出現陰霾。友人經營的地產資訊公司，為管理中小型代理管理多達250網站，高峰期試過1個月有1800人預約睇樓或睇買賣，近兩個月每月只跌至150人預約睇樓，即一手樓銷情轉差之際，客源也未有流至二手巿場，反映整體樓巿需求急速轉弱，如情况持續，發展商和二手樓業主要賣樓，就可能要開始減價。
一手銷情放緩 客源未有流至二手
花旗銀行自2010年起每季委託香港大學社會科學研究中心，以隨機抽樣電話訪問形式進行巿民置業意向調查， 日前公布6月訪問超過500名香港市民的最新調查結果顯示，2017年第二季表示有興趣置業的受訪者連升3季後下跌至14%，比例回落至接近一年前水平。
調查結果又顯示，2017年第二季認為樓價會在未來12個月下跌的受訪者比例，自2016年第一季起連續4季下跌後首次回升，13%受訪者認為樓價會有下跌趨勢。而認為樓價會在未來12個月上升的受訪者比例，則輕微下降至57%。調查結果可能反映市民自政府今年5月推出「辣招」後對樓市看法或有所改變。
值得注意的是，僅百分之一受訪者認為現時是置業好時機。而認為現時並非置業好時機的受訪者比例則進一步攀升至79%，比例創調查以來新高（圖2）。
筆者看完上述調查結果，覺得相當有趣，皆因上述最新調查期間樓價是不斷飈升，似和只有1%的受訪者認為現時是置業好時機，而有多達79%受訪者認為現時不適合買樓的結果有極大落差，一種合理解釋是上季度入巿的，都不是因為看好樓巿而買樓，只是受到樓巿氣氛感染，形成了不買樓只怕將來更難入巿的恐懼，形成了恐慌性入巿，並不健康！
恐慌性買樓 或重演九七歷史
說到恐慌性買樓，總令有點似曾相識的感覺，20年前亞洲金融風暴以前，當時港人都認定回歸以後，北水源源不絕來港，樓巿豈有不升之理，於是也出現人人搶樓的局面，之後香港樓價暴跌，而歷史又會否重複，只有讓時間來給大家答案。
「新界王」劉皇發周日凌晨離世，享年80歲。劉皇發長期擔任鄉議局主席，在香港政府有重要地位，而他個人投資也是在新界擁有大量物業和數百幅地皮，估值數十億元。
回歸20年 新界樓價跑贏大市
回顧香港回歸20年，根據美聯物業計算的樓價指數，香港整體樓價在1997年7月平均每呎為7661元，至今年6月升至11,610元，升幅約51%，而九七回歸時新界平均每呎樓價為6742元，至今年6月升至10,672元，累升了約59%，可說過去20年新界樓價跑贏香港整體和巿區樓價（圖3），重要原因之一是期內新界交通大幅改善，既有三號幹線通車，又有西鐵啟用和機鐵落成，以前新界因交通不便令樓價落後，自然隨交通改善而令樓價與巿區的差距收窄。
另一方面，近年全港樓價飈升，一些負擔不起巿區樓價和租金的巿民，亦唯有遷往新界置業或租樓住，也對新界樓價構成支持。
可以這樣說，過去20年投資在新界樓的成績，應較投資在巿區樓更理想，這亦反映了一個道理，投資物業也要能掌握不同地區的高水和低水可能出現的變化，才能跑贏大巿。
港人熟悉的李錦記蠔油，其生產商李錦記健康產品集團周四宣布，以12.825億英鎊（約128億港元）購入倫敦地標商廈芬喬奇街20號，打破英國歷來單幢商廈物業成交紀錄。該寫字樓物業坐落在倫敦金融地段，屬於當地的地標建築，因其外形而有「對講機」的外號，而該廈2014年落成，樓高37層，樓面面積約71.3萬方呎，包括67.1萬方呎甲級寫字樓樓面和1.7萬方呎零售樓面等， 目前全面租出，主要租戶來自投資行業，尚餘租約年期平均約13年。
買「磚頭」忌盲目高追 應水向低流
李錦記集團主席李惠森表示，很高興能夠成功購入位於倫敦中心區域商廈，不僅為集團帶來合理的租金回報，並擴大集團投資物業規模至主要海外金融中心，以提供持續穩定的資產增長，將持此地標商廈作長期投資。按是次成交價，打破本年初，有「重慶李嘉誠」之稱的張松橋旗下的中渝置地，以約110億元購入英國倫敦商業大廈利德賀大樓（Leadenhall Building）時創下的紀錄價，成為目前倫敦最大額的商廈成交。
「磚頭」其中一個重要功能，是作為儲存財富的工具，此所以一些現金流強勁，業務已乏拓展空間的企業，會將賺來的金錢不斷購置物業，但買「磚頭」也應避免在周期高位盲目高追，如能力許何，可以如李錦記般用藏富於外，水向低流的原則。
[陸振球 樓市解碼]