2017-07-27
經濟日報
物業用途因應不同市況或作出改變，早年商廈流行改裝成酒店，現因應旅遊業不如前，加上甲廈出租率及租金持續向好，酒店紛轉商廈，迎接「逃出」中環的公司。
全幢物業勝在靈活度高，業主在不同時間不同市況，也可嘗試更改用途，以獲取較理想回報，同時反映最新樓市情況。
昔旅業暢旺 酒店房供不應求
例如多年前，自由行旅客消費旺，訪港旅客多，酒店房間供不應求，當時3及4星酒店，動輒每晚房價1,500至2,000元，吸引投資者留意，紛把持有的乙級商廈改裝成酒店。今日不少油尖旺、灣仔區3星酒店，正是由商廈改裝而成。
不過，此情況近一年已變，從銅鑼灣區便可發現新形勢，就是5星酒店業主，放棄酒店而轉做商廈。先由爪哇（00251）持有的禮頓道8號皇冠假日酒店，佔地約1.1萬平方呎，2009年開業至今僅8年，業主早前向城規會提交申請，用作辦公室、商舖及食肆等用途，地積比率15倍，計劃重建成一幢22層高廈，總樓面約16.1萬平方呎。
不得不提還有文華東方國際宣布，放售怡東酒店，該物業於2015年2月獲屋宇署批出建築圖則，准重建一幢樓高26層的商廈，可建樓面面積約68.4萬平方呎，預計新買家購入重建寫字樓機會較大，市場估值達270億元，樓面地價約4萬元。此外，今年初資本策略以17億元，沽出銅鑼灣JIA酒店，新買家購入並非營運，而是拆卸重建成商廈。
零售遇寒冬 商廈租金反理想
酒店轉商廈，正反映業主如何預測零售及寫字樓未來需求走勢。本地零售業連續24個月按年錄得倒退，經歷兩年寒冬後，今年首季零售數據終於重拾升幅，為兩年來首次，遊客亦回升。不過，零售短期內能否回復昔日高峰期，酒店房能否重回高價，亦是未知之數。
相反，商廈租金走勢理想，今年明顯上升，各區空置率跌至低位，全因火車頭中區租金創高峰。據仲量聯行最新數字，商廈租金次季上升3.6%至每呎116.4元，重返2008年金融風暴前的歷史高位，這現象全因中資機構踴躍來港租寫字樓。據統計，今年次季逾8成中區甲廈租務，均來自中資機構，成為租金上升最大動力。
中環與港島其他商業區的寫字樓租金差距已擴至58%，令更多跨國企業在中環以外物色商廈，以節省租金成本，亦解釋今年為何銅鑼灣、港島東等商業區，連錄大手商廈租務。以銅鑼灣為例，興建中的利園3期，逾半樓面已租出，其中承租頂層複式單位的外資銀行，正是現租用中環商廈，相信因租金高企而搬遷。
附圖顯示，灣仔和銅鑼灣、港島東的空置率均偏低，兩區租務轉活躍，這正是中環貴租效應帶動。中區商廈租金前景仍有上無落，因此業主也因應時勢把酒店轉商廈，迎接「逃出」中環的商戶。
撰文: 唐榮
欄名: 專家樓論