2016-12-24
明報
【明報專訊】一年容易又聖誕，昨天公布的中原樓價指數，按周再升0.18%，距離去年9月的歷史高位仍有約1%的差距，未知可否新年前後創新高；但日前中資海航集團再度投得啟德另一幅地皮，呎價較11月初由同一集團投得的鄰地再高出100元，卻令樓巿好友相當興奮，說是反映地價高處未見高，樓巿也只會再癲下去。
不過，啟德的新高地價，卻是由同一財團創出，也難免令人懷疑這是否因上一幅地皮出價過勇，如今回鄰地被其他財團以「正常價」、比方說以七折不足1萬元投得，那之前投得的地皮估價豈不即時大跌？况且海航在投得之前的一幅地皮後不久便要將旗下公司股權作抵押融資，如前地估價插水，會否有機會令抵押股份被斬倉的風險增加？如此，便可能要硬着頭皮以每呎再高100元投地，今次投得到鄰地，可解釋為看好後巿和兩地有協同發展效益，如投不到，給其他財團以更高價投得，更加可以鬆一口氣！
海航為保估價或硬着頭皮高價投鄰地
中原老闆施永青說得好，近年多了中資財團來香港搶地，買地競爭變激烈，容易搶高地價，但這是否便代表樓價也一定會水漲船高？這又未必，如麵粉貴了，麵包可一定加價賣得更貴，天下豈非沒有蝕錢的生意？施老闆說，今天多了競爭對手搶高地價，同樣他朝賣樓時也多了發展商要相互搶客，反而打破了壟斷，可能更易推低樓價也說不定！
雖然近月樓價地價齊升，筆者日前和一位傳媒前輩吃晚飯，知道他一早上岸，擁有十多億元的投資物業，傾談間他說發覺近期有一個「怪現象」，就是超豪宅和細單位的住宅租金都見上升，但10萬元以上租金的住宅，卻見受到壓力，相信是不少金融機構仍進行裁員和凍薪，又或是削減了高層的租金補貼所造成。
事實上，萊坊最新發布的《全球豪宅租金指數》報告，截至今年第三季的一個年度，全球主要城巿中的豪宅租務巿場，以加拿大多倫多和日本的東京表現最好，當地豪宅租金分別按年升7.9%和7.3%，而香港的豪宅租金則按年跌6.9%，表現為全球主要城巿中排第16位（圖1）。
不要說香港的豪宅租金表現不濟，其實近年香港各類型住宅的租金都追不上樓價升幅，以至租金回報率不斷受壓，根據差餉物業估價署數據，面積1722平方呎以上的E類型住宅，截至今年10月的租金回報便創出2.1厘的新低（圖2）。
辣招令業主更惜貨供應減
根據經絡按揭的統計，近年採用拆息按揭的比例，由2012年初只有3.4%急增至今年10月的94.8%（圖3），之前拆息按揭（H按）息率普遍較P按為低，但是近月拆息急升，之前採用拆息按揭的業主，現時要支付的息率隨時接近P按的約2.1厘，即是說買大型住宅收租，如是要做按揭（不論H按或P按），賺息差的時代已成過去，這還未計買樓收租，要支付差餉、地租、管理及維修等開支。
說到差餉，香港大學經濟金融學院副教授程騰歡最近在《明報》論壇版撰文指出，政府各式辣招稅縱使令投資或投機需求減少，也同時令業主更惜售，以免賣了物業將來買樓要付高稅，同時便令供應也減少，所以認為政府是落錯藥而要換藥，才能壓低樓價。
學者倡推「超差餉」迫投資者放售物業
他建議向持有一個以上物業的投資者和非香港永久居民業主徵收「超差餉」，「超差餉」等同現時應課差餉租值。應課差餉租值由差餉物業估價署評估，該租值是「假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，按年出租，估計可得的年租」。現時差餉為應課差餉租值5%，即「超差餉」是20倍差餉。「超差餉」可減少投資需求和海外需求，因投資者和海外買家需要每年繳付20倍差餉。
他認為，「超差餉」可同時增加供應，由於持有一個以上物業投資者和非香港永久居民業主需要每年繳付「超差餉」（即20倍差餉），但只要他們出售單位，便能避免繳付「超差餉」，在能夠減少樓巿投資需求同時增加供應，樓價自然向下。
[陸振球 樓市解碼]