2016-12-23
經濟日報
近日唐榮對港府樓市的一些說法頗有疑問，像談及有關私樓落成量的數字，今日再來一篇有關租金的分析。
政府早前就辣招政策諮詢立法會，有議員質疑當局調控租金升幅的措施。據報道稱，運房局局長張炳良指，根據過往經驗，樓價受打擊後租金亦會有影響，強調若無推出辣招，樓市將會更「瘋癲」。張炳良指，辣招推出後，樓市的升勢有所收斂，強調為減低樓市的泡沫風險，政府有必要推出需求管理措施，亦會繼續密切監察樓市。
印花稅、按揭辣招對住宅租金有影響嗎？似乎沒有太大關連性，但剛過去的11月，港府提高雙倍印花稅後，租金又極有可能回落，為甚麽？
如果計及收緊按揭等調控措施，港府其實遠在2009年10月，已經開始出招遏抑樓市，其間租金跟樓價走勢相若，處於升多跌少的局面，附表是自2009年至今，差餉物業估價署的租金指數變化，藍字是港府出招遏抑樓市的月份，紅字是租金指數相對上月向下調整的月份。
由於調控密度頗高，張炳良所指樓價受打擊後租金亦會有影響說法或可成立，亦即出招後不論時間長短，租金總有回落的月份。不過，這樣的說法很難讓唐榮「收貨」。如果觀察自2009年的變化，唐榮更傾向相信，住宅租金的升跌與季節性因素關連性更大，亦即每年的第一季初及第四季末，租金向下調整的機會極高。
附表是包括2009至2016年，合共8年，當中可以看到，2009年、2011至2014、以及2016年，均出現類似年底及年初租金回軟的情況，亦即有6年出現這種走勢。毋庸置疑，原因是傳統租務淡季的影響，無論業主或租客，均避免在聖誕及農曆新年等長假期租樓，使期間希望租出單位的業主，要稍稍回調租金吸納租客等等，所以租金升跌與出招無關，不過剛好時近年底，租金有回調往績。當然，相對租務偏淡及租金回軟期，租金上升的高位通常在每年的暑期前後，父母為子女搬屋、學生租樓等等，需求上升，均帶動租金向上。
值得留意的是，多個新盤集中年底入伙，主要集中於九龍及新界兩區，當中包括市區豪宅何文田天鑄外，更有大型新盤如元朗峻巒1A、將軍澳帝景灣、嘉悅、峻瀅II及東涌東環等，粗略計算逾4,800伙，有市場人士估計，對二手屋苑租金構成一定影響，10大藍籌屋苑11月租金升幅放緩，新盤供應多的地區甚至出現回調現象。所以，短期走勢，就要看這批新盤的租盤放盤量及消化情況。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論