單靠管理需求 不足遏樓價

特首梁振英在上月4日公布，將市民購買第二套房（以至所有非本地買家）的從價印花稅大幅提高至劃一15%，新辣招推出將近2個月，效應逐步浮現。 正如運輸及房屋局局長張炳良日前回應，雖然不能以短時間去評定成效，但按現時評估，加辣確實有助冷卻過熱的樓市，證明加辣已初見成效。 不過筆者心想，如果政府加辣的目標是只求冷卻樓市，成效自然顯著，但事實上過去政府一再推出辣招，均強調希望透過需求管理措施（Demand-side Management Measures），應付過熱的樓市，防範樓市泡沫風險進一步惡化，以達至遏抑樓價的作用，過去政府一直倚靠需求管理措施來應對樓市問題，不過措施對遏抑樓價所起作用卻相當有限。 刺激供應 代限制需求 筆者近日讀到美國哈佛大學經濟學教授馬丁．費爾德斯坦（Martin Feldstein）的一篇文章，作者亦是前美國總統列根經濟顧問委員會的主席，文章中指出1986年列根提出的稅收改革法，就是旨在改善激勵供應側（Supply-side）的方案，以取代旨在遏抑需求的傳統需求側（Demand-side）的政策，以稅務優惠以至會計規則的改變來刺激供應，取代藉高稅率來限制需求的方案。 筆者認為過去政府一直只着重的需求管理措施外，政府亦可以考慮學習列根的概念，透過稅制來刺激供應，在需求管理的同時，亦可從供應側方面着手，上星期筆者所提出換樓退稅優惠方案，便是希望透過退稅來鼓勵換樓，以刺激二手市場的供應。 與此同時，政府亦可以考慮其他一些措施來刺激供應，在一手市場方面，政府可考慮延長預售樓花限制，將預售樓花期限由現時30個月延長至36個月，在2013年港府便曾經將樓花期由20個月延至30個月，此外港府亦可考慮進一步簡化現時補地價程序，以增加私樓供應。再者，港府亦可以考慮開徵空置稅（Vacant Property Tax），進一步提升一、二手市場的供應。 雙管齊下 供求更平衡 總而言之，過去政府一再強化需求管理措施，最終也只能在冷卻樓市方面起作用，筆者建議港府可考慮雙管齊下，在管理需求的同時，亦在刺激供應方面下功夫，透過換樓退稅等措施來增加供應，讓整體市場供求更見平衡。 撰文: 陳坤興 Q房網香港董事總經理 欄名: 大行觀點