2016-12-20
經濟日報
嘉華國際主席呂志和早前接受海外媒體訪問時表示，內地企業有能力投貴地，「但我們沒有」，認為地價高之後，與其類似的本地發展商已很難追逐其腳步。
呂志和這番評論，源起自然是今年11月，中資海航集團以逾88億元投得啟德1K區3號，樓面地價高見1.35萬元，當時投地價遠超出市場預期，一眾本地發展商對出價均自歎不如。
中資高價投地 港發展商難追逐
當時唐榮撰文時指出，這次地皮成交，大幅高出市場預期上限近九成，是測量界低估了？還是內地企業的勇於出價，高到無法猜度的地步？理論上，地皮競投價是根據區內地皮成交價、二手價位、一手價位，推算未來的可能賣價，扣除建築費利息，未來預計利潤等因素再出價競投。測量界一地眼鏡碎，是中資企業對未來賣價前景大為看好嗎？依照市場推算，日後賣價可達每平方呎2萬多元，亦即未來兩、三年，東九的樓價將會睇齊今時的九龍站價位。
有發展商打趣說，這叫作志在必得價，現時區內新盤價錢平均大約15,000多元，他認為，說不定買家也不怎樣算，就是根據這個價直接落標。又或者區內兩年半前保利投得地皮，樓面呎價是6,530元，說不定買家決定就加一倍價錢把地搶回來。
「晒冷式出價」 避免失落地皮
至於昨日公布九龍啟德第1L區3號地盤，以5,412,346,000元批予德廣置業有限公司（母公司：Sky Hero Developments Limited），據悉為11月初投資地皮的同一發展商。該地地盤面積約94,755平方呎，指定作私人住宅用途。最高的樓面面積分別為397,967平方呎，以最高樓面面積計，每呎地價達高達1.36萬。綜合市場估值介乎29.85億至43.78億元，樓面地價7,500至1.1萬元，是次成交明顯高出市場估值。
海航集團上次投得地皮，唐榮形容為志在必得價，今次出價，唐榮會視為「晒冷式出價」，為甚麼？上文唐榮特意把完整投得的地價數目寫齊全，可以發現，出價達到「千位數」，顯示發展商要的出價上做到萬無一失，即使十萬位、萬位數同價，亦可以在千位數壓倒競爭對手。海航上次投得的啟德地皮，成交價亦是千位數，達8,837,126,000元。
較上次出價 每呎多加100元
另一個值得玩味的是，11月初第一幅地是1.35萬元，12月中出價是1.36萬元，每平方呎樓面地價增加100元，好像是告訴一眾競爭者，即使敢跟相同價，如一般估計，上一次是遠超市值估值，海航再度競投，由於相隔時間短，理論上會採用相同價錢落標。
但海航是志在必得地晒冷，海航的出價似乎考慮其他競爭對手在這次投標出價若緊貼海航出價，有機會失落地皮，於是海航的出價較上次多加每平方呎100元，目的就是要以每平方呎100元擊敗可能的對手，避免失敗的情況出現。
11月初除了呂志和，將發展目標轉至海外的遠東發展主席邱達昌亦表示，本港土地「買唔落手」。他說，有積極參與香港每次投地，但愈投愈灰心，認為現時成交地價與附近售價相若，加上建築成本高企，難見生意可穩賺。
這應該就是港商與內地企業的根本性差別。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論