2016-12-16
經濟日報
樓市向來是充滿變數，在上周五（9日）選舉委員會界別選舉的選前一刻，現任行政長官梁振英突然宣布不尋求連任，換言之來年特首已肯定「換屆兼換人」。
與此同時，在執筆一刻，美國聯儲局正進行議息會議，基本上加息已無懸念，只是香港銀行會否跟隨而已，加上樓市加辣已成定局，凡此種種均為來年樓市添上不少變數。
正如筆者過去所言，自新從價印花稅推出後，樓市辣上加辣，令換樓變得難上加難，基於按現時的按揭上限，700萬元以下的物業最高按揭成數為六成，以一個500萬元的單位計算，對於換樓客來說，一方面需先預備200萬元首期，同時間需預備高達樓價15%（即75萬元）來支付新從價印花稅，即使於6個月內售出原有唯一單位，可退回高達60萬元的差額，但該名換樓客亦需先預備多達275萬元現金。
換樓市場萎縮 入市難
自11月5日樓市加辣後，整體市場成交量顯著減少，入市買家亦以首置客為主，換樓客大幅減少，但奈何樓價暫未有顯著回落，個別屋苑呎價仍然錄得新高，主要由於隨着換樓成本大幅增加，令不少業主、甚或是投資者均選擇不買不賣，放盤量減少下，樓價自然沒有回落，換樓市場萎縮，首置客入市仍然困難，加辣對遏抑樓價並未帶來幫助。
筆者認為要應對現時放盤量有限的問題，必須考慮釋放換樓限制，筆者建議可設立換樓退稅的機制，為現時業主提供換樓的誘因，以增加市場二手放盤量，減低換樓客一買一賣的成本，增加二手市場放盤量才有機會令樓價有調整的機會。
放寬換樓限制 增加放盤
現時筆者的建議是為一年內換樓人士設立退稅優惠，只要該業主在購入新單位的一年內，售出其持有任何物業便可獲得退稅，這樣不單讓換樓客有更充足時間（由原先半年增至一年）換樓，亦可以向持有多個單位的投資者，提供換貨的誘因，這樣既可增加市場放盤，亦可活化現時淡靜樓市，由於投資者需售出原有單位才可獲退稅，這樣亦不會增加市場投資需求。
加息加辣兼遇上政府換屆，來年樓市肯定是充滿變數，再者以現時市況來看，樓市不景氣或會持續，現階段政府着實需要考慮將現有辣招作出微調，活化樓市交投。
撰文:
陳坤興 Q房網香港董事總經理
欄名: 大行觀點