2016-12-15
明報
【明報專訊】陽光房地產基金（0435）行政總裁吳兆基預測，不論美國聯儲局今日凌晨的議息結果如何，料明年只會再加息0.25厘至0.5厘，本港即使跟隨，只是糾正過去多年息口偏低的情况，令樓市發展更健康。他表示，由於集團早前已沽出部分非核心物業套現近10億元，加上看好九龍東寫字樓長期前景，明年將考慮收購該區寫字樓，另會密切留意其他物業收購機會。
明報記者 葉創成
陽光房地產屬房地產信託基金（REIT），於2006年12月上市，其基金價格升幅連同累計派息，過去10年平均每年為股東帶來14.5%回報；目前持有陽光中心、上水中心購物商場及新都城一期等三大物業，加上其他寫字樓及零售物業，持有的物業數目達到16個（見圖）。作為陽光房地產基金行政總裁，吳兆基頗了解本港物業市場的最新情况及投資竅門。
售非核心物業 伺低位入市
吳兆基在接受訪問時表示，美國明年可能加快加息步伐，集團去年已早着先機，以約9億元、即較資產淨值溢價近五成出售尖沙嘴恒港中心全幢商廈、香港仔裕輝商業中心多個地舖及寫字樓、北角御皇臺多個地舖及車位等3項非核心物業；連同2012年8月以7850萬元出售港逸軒商舖，共套現近10億元，目前財務狀况相當穩健，一旦市場調整，就準備好捕捉低位入市機會。「本港銀行同業拆息（HIBOR）上升，而本港銀行亦以逾1厘息率爭取定期存款，由於陽光房地產持有近10億元現金，故利率正常化對我們是好事。若美國明年起碼再加息一次，物業價格穩定下來，我們亦有更多的收購機會。」
料美國明年最多加息半厘
個別市場人士擔心，美國明年將大幅加息2厘，並且可能引發金融風暴，拖累本港股樓大跌。吳兆基在1997至1998年亞洲金融風暴期間曾在另一地產公司任職，親歷並且應對當年的挑戰，他相信明年重演金融風暴的機會不大：「1997至1998年香港大幅加息，原因是聯繫匯率受衝擊，金管局需要提高利率以捍衛聯匯。當年我為任職的地產商向銀行籌借銀團貸款，3個月HIBOR高達15厘，息率這麼高，經濟怎可能好？但我不相信這情况在明年會再次出現。」
吳兆基進一步解釋，目前美國經濟表現並非如外界想像般強勁，故他相信聯儲局明年只會溫和加息，不會對本港樓市帶來太大衝擊。「假如聯儲局明年大幅加息2厘，環球大部分經濟體由於尚未復蘇，料難以跟隨加息，屆時美匯指數將進一步破頂，例如日圓瀉至130、歐元跌至1算，人民幣貶值至低於港元，這對美國貿易十分不利，美國人亦會加快到歐洲及日本消費，這樣對美國經濟打擊很大。所以我預測美國明年只會加息0.25厘至0.5厘，即使本港跟隨美國溫和加息，亦不會改變樓市穩中向好的基本面。」他強調，陽光房地產去年沽出3項非核心物業後，暫無計劃再沽售其他物業，可見集團對中長期後市仍然樂觀。
啟德成第二個CBD 供需兩旺
既然陽光房地產去年高位沽貨部署得宜，明年又有何收購盤算呢？吳兆基表示，近年中資機構積極收購中環、金鐘及銅鑼灣等核心商業區（CBD）的甲級商廈自用，出價進取；相比之下，陽光房地產收購物業時一定要求合理的租金回報率。因此，他相信若中資湧港的趨勢不變，集團明年能夠買入CBD甲廈的機會仍不大。
不過，吳兆基分析，由明年至2020年九龍東將有數百萬方呎的新增寫字樓樓面，加上啟德作為第二個CBD亦已漸見雛形，供需兩旺，料可激活市場，故集團正密切留意九龍東寫字樓的收購機會，「未來幾年九龍東新落成的寫字樓很多，所以部分業主已率先展開預租，由於呎租低至20多元，吸引個別銀行將原本位於中環的後勤中心搬至該區，該租金水平對原本位於九龍區及港島東的租戶亦很有吸引力。所以我們預期明年九龍東寫字樓市道將由新增供應帶動需求，並且會密切留意有關收購機會。」
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