私樓土地供應危危乎？

政府早前公布新一季土地供應只有2,780伙，累積今個財政年度首3季只有7,400伙，佔全年目標1.29萬伙僅57%。若單靠政府能力，要在下季追回進度並不容易，關鍵取決於發展商補地價進度。 根據發展局日前公布，今季（10至12月）的政府賣地只有2幅住宅地，合共提供630伙，要連同港鐵 （00066） 黃竹坑站5期的1,000伙，以及4個預期在季內完成補地價的項目（涉1,150伙），總數才能達到2,780伙，較對上一季（7至9月）的3,040伙略減9%。 總括2020/21年財政年度的首3季私樓土地供應，則合共7,400伙，較政府的私宅推地目標12,900伙，只是達標57%，較2019/20年度同期的9,820伙則減少25%。換句話，要全年土地供應達標，最後一季的土地供應要達5,500伙，比起今季多1倍才有機會達成。 再看看政府手上有甚麼牌可以打。附表是政府年初公布賣地計劃時預算的不同類型土地供應量，當時是預測最多能夠提供15,730伙，相較目標的12,900伙，大約有2成的緩衝空間。 從附表所見，現時首3季的土地供應量只有政府預期的一半左右，當中最落後的是政府賣地方面，首3季只有2,160伙，只是相當於成個賣地表土地的3成左右，而私人重建及補地價至今亦只有1,690伙，只是預測4,150伙的4成左右。 補地價重建項目進度 達標關鍵 至於情況最理想的是鐵路項目，提供3,550伙，相當於可供應量近9成。同時，由於黃竹坑站所能提供單位數目較預期多，餘下第6期仍能提供多800伙。 因此，最後一季（2021年1至3月）政府若果要「追落後」，將賣地表所有土地盡推，大約5,370伙，再加上黃竹坑站6期的800伙，總數6,170伙，全年供應量理論上仍然有機會達標。 不過，賣地表的土地是否真的有條件盡推，例如涉及逾2,200伙供應的古洞北兩幅地，仍然需要收地、拆遷，土地清理程序能否趕在下季（2021年1至3月）前完成，有一定風險。 正如發展局局長黃偉綸日前所言，今個財政年度的土地供應最終能否達標，決定權在於私人發展補地價項目及重建項目進度。 發展商會否加快補地價、重建就相當難預料，不過，發展局早前修改「補地價仲裁先導計劃」的機構，將地政總署及申請人在仲裁過程開始前，最後一次提出的補地價金額建議，作為仲裁結果的上限及下限，令到仲裁結果的「可預測性」提高，相信能夠吸引一部分發展商參與。 至於另一個向發展商農地儲備埋手的「土地共享先導計劃」，近期市場傳出風聲有發展商願意作出「零的突破」，不過無論結果如何，按照計劃要3至4年才能夠完成審批程序，相信不會影響到今年私樓土地供應能否達標。 撰文 : 唐榮