2020-05-25
明報
【明報專訊】樓價下一步會點？今次傳統豪宅區的樓價反而先跌，而且比中小住宅幅度深，此現象謂「要錢唔要貨」。但為何會有此現象，是否只係「啱啱遇着剛剛」，還是有其他因素？請看圖1和圖2，由差餉物業估價署下載而來，1989至2020Q1的各類物業的平均售價和租金，我再將其normalized成為累計百分比。
如圖示，由1989年至2016年，無論是住宅、寫字樓、零售業物業和廠廈，雖然升跌幅度有別，但轉角時機和形態都相近。當中又以租金反映的同質性超過售價。
這個原不意外，儘管住宅、寫字樓、零售業物業和廠廈的用途不同，但如果用投資角度看，仍然是賺兩樣利潤：租金和買賣差價。當中，住宅的轉售比其餘三種都頻密，累計的升幅可以比其餘的可觀。而零售業物業，商舖和商場之類，以香港的good locations的希缺和零售業本身的發展，自然令其租金高企，比住宅高，從而令其售價升幅比住宅不遑多讓，甚至在某些時間下超過住宅。而當廠廈開發出住宅和零售業地點等的「功能」後，其售價升幅和形態都向着住宅和商舖睇齊。
但無論如何，至少在2016年前，各類物業的變化時機和方向都相似。這也不出奇：畢竟購買力和承租力都跟經濟旺淡、利率高低、失業多少等相關，理應同時影響這幾種物業，時間差不會相差太遠。
可是，2016年後，就有decouple的現象。
售價最先高位橫行的是零售商舖商場，然後寫字樓乾脆由高位極速回落，跟着是廠廈。住宅平均計，就算在2020年第一季，居然還錄得升幅。
原因為何先不深究，其效應如何倒值得思考。
須知買舖、寫字樓甚至廠廈，由於轉售市場不似住宅大，對一般人也沒有用途，其買賣都更集中在比較專業的投資者而非散戶，着眼的也是租金回報為主。如果他們都要錢唔要貨，這顯示他們或看淡香港長期發展，或其他地方有更好回報，或自己的投資甚至周轉出了問題，必須賣貨套現。而只有大範圍的有實力人士或機構都出事，才能造成價格大幅回跌。
誠如此，有實力人士或損手或縮皮，若果加上美中之間的角力，資金有秩序撤退的話，由於是有秩序出貨，加上香港對中小住宅需求殷切，而現時能進場的多少都有實力，是以中小住宅價格受的衝擊相對小。然而，若各路大錢都逐步離開香港，創造的職位和財富縮減，終究還是會由豪宅傳到去中小住宅的價格上。
除此之外，現眼報?係，假如真的那麼多有銀士和機構出現銀根緊絀的問題，其實香港的銀行會否出現massive write-down（大幅減值）？屆時將如何？
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[陳大為 世界為觀]