2020-09-21
經濟日報
人稱「King Sir」的資深物業投資者葉景強認為，雖然樓市存不明朗因素，但量寬令資金湧入樓市，相信至年底美國大選後，樓市會較為明朗化，明年樓市有頗大機會出現反彈。
樓市受多個負面因素困擾，包括新冠肺炎疫情、中美摩擦，以及本地社會事件等等。葉景強認為，雖然年初爆發至今的疫情，令很多人對於樓市更加看淡，但事實上，樓價指數較去年底，仍有輕微的升幅。
美大選後 樓市會較明朗化
「美國3月份減息減至零，以及不斷量寬救經濟，令市場充斥大量資金，美國確診累積人數超過600萬宗，經濟環境相當差，失業率高企，但道瓊斯指數仍創新高，即使實體經濟衰退，但資金仍然不斷流入股市或資產市場」他說。
「美國將於11月進行大選，其間候選人必定會不斷攻擊中國及香港，無論在投資心理以至實體經濟上，香港都難免會有一定影響，但大選之後，新任的總統必定會着力救當地經濟及處理疫情。另外，現時各大國為彰顯國力，都正在全力研發疫苗，年底前有望誕生，所以估計在11月份，大約年底時市場會較為明朗化，市場的購買力會得以釋放，樓價明年會出現反彈。」
另外，近一年香港社會政治氣氛的改變，亦令到不少人考慮移民，葉認為，雖然最近有不少年輕人考慮移民，令置業需求減少，但相信數量始終不多，而就算真正移民的人，亦未必會考慮將香港的物業售出，所以現時亦不見到有很多人因為移民而要劈價賣樓的情況出現。
不過，他指出，美國不斷量寬其實亦為市場增添風險，甚至最終可能會出現「爆煲」，但到底何時會發生實在難料，現時港人亦惟有捱貴樓。
而在眾多物業市場之中，他特別看好舖位市場的投資潛力。他認為，舖位現時價位已跌到很殘，過去一年社會事件再加上疫情的衝擊下，尖沙咀旺區亦出現相當多吉舖，非常慘烈，核心區舖位租金較高峰下跌了約4至5成，非核心區亦跌了約2至3成。
寬工商按揭 刺激市道有限
他指，到底買核心區或非核心區仍要視乎自己財力，但只要遇到劈價筍盤，例如核心區舖有業主劈價5成，實不妨入市，但現時市場亦有很多投資者搵筍盤，自己亦要有準備買舖至少守一至兩年。因為就算疫情改善，開始逐步放寬關口，起初必定會有限制入境人數，市道縱然會好轉，但復甦情況會較慢，亦難與以往零售旺市相比。
對於政府早前就非住宅物業「減辣」，放寬按揭成數上限一成。葉景強指，作為投資者而言認為措施對於市道的刺激相當有限，一來銀行對於工商物業取態、估價都相當保守，「價值3,000萬元的物業，銀行估價可能只有2,100萬元，假如你又有其他按揭，現時最多只能借到4成，即大概借到800萬元，對於買舖的投資者可謂杯水車薪，減辣對於刺激市道的作用相當有限。」
作者：梁振鋒