2020-09-19
明報
【明報專訊】一如巿場預期，美國聯儲局最新議息結果為維持接近零息，更在議息聲明及根據各理事預測未來息口變化的點陣點圖顯示，未來3年很可能繼續接近零息。事實上，若將聯邦基金利率繪圖並劃上阻力線，有關息口將來若升至接近2厘已會面對重大阻力（見圖1），在聯繫匯率機制下，香港利率未來數年也極難大升，對港人置業考慮和香港的財金政策制訂都有參考作用。
事實上，環球經濟因疫情關係遭受打擊，世界銀行更預期全球經濟可能要5年時間才能恢復至疫情前水平，經濟增長放緩，也令全球包括美國和香港未來息口欲升乏力，單單觀察美國的債券孳線曲線，明顯較半年前向右下方推進（見圖2）， 反映息口全線向下機率高於向上，即今時今日香港銀行要維持2013年開始要求按揭申請要有息口可能向上飈升3厘的所謂「壓力測試」，明顯已過時，且是不合理的措施。
回想當年要求按揭要做壓力測試，原因是驚息口會在短時間內明顯回升，藉此保障按揭申請人買樓後供樓不會失去預算，另一方面也保障本港金融體系的穩定，但所謂今時不同往日，現在各國政府怕出現通縮遠超過怕出現通脹，而未來數年，息口向下的機率也應高於息口向上，那還要那3厘的按揭息口壓力測試作啥？
高收入人士才能買樓 造成隱性不公
任何政策推出或者維持都應看看是否對大眾有利？還是已變得適得其反。就以上述的3厘壓力測試為例，當初推出時是因為預測未來利率易升難跌，但現今全球利率卻變成易跌（或維持接近零息）難升，若3厘壓力測試仍繼續存在，只會令原來已儲到首期，且以現利率水平符合申請按揭的準買家，大大增加上車難度，將買樓機會只留給高收入人士，最終反過來造成隱性不公平。
筆者覺得，若下個月特首公布新一份施政報告時，可趁機檢討3厘壓力測試這一過期的玩意，會有助一般家庭更容易上車。
說開物業按揭，在低息環境之下，不少香港人其實供樓沒問題，卻在儲首期遇上困難，解決方法之一是利用按揭保險提高按揭成數。特首去年尾便曾放寬了按揭保險的樓價上限至1000萬元也可申請最高達八成按揭，令到一些家庭原因儲不夠首期也可用按保買入較高價（1000萬元以下）的住宅，初時交投和樓價都受刺激略升，但未幾便穩定下來，這是因為原來的一些細價樓準買家轉移至樓價較高的物業，細價樓的放盤增加和需求減少，反令細價樓的樓價略為下跌，同時令整體樓價不致大升。
逾千萬樓應採漸退式按揭成數
另外，現存的按保機制卻有一個極奇怪的現象，就是樓價1000萬元或以下物業，可以按到八成，但是當樓價超過了1000萬元，甚至只是多出1元，便不能申請按揭保險而只能承做最多五成按揭，猶如出現了「按揭斷層」！筆者覺得，如是將1000萬元以上樓價推行漸退式按揭，比如1000萬至1500萬元可按七成，1500萬至2000萬可按六成，2000萬以上才只可按五成，這樣的機制會較合理。
政府推動的全民檢測已結束，最終接受檢測總人數不足180萬，在全民檢測找出的中招人數只有32人，於是有說法指效果不理想，但正如筆者早前已指出，全民檢測找出中招人數愈低，其實反而反映本地控疫愈成功，本是值得慶幸，難道今次檢測發覺10萬人是隱形患者，這才值得慶祝？
買樓收租未必是養老退休好選擇
香港巿民這種矛盾思維，不單存在於檢測，其實還存在如房屋政策。比如很多人一邊說樓價貴，年輕人難上車，卻又每逢任何覓地方案都出來反對，例子包括一邊說新加坡不見房屋短缺，但又不想想人家不斷填海造地，但香港近年不單不可以在維港填海，甚至如明日大嶼，也被說成是倒錢落海，而計劃當中涉及的賣地收益卻絕口不提。
根據美聯物業統計，今年8月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.31元，較7月份微升約0.1%，租金連升三個月，不過若以今年首8個月累計，租金累積下跌約3.3%。另一方面，今年首8個月月租逾2萬元的住宅租務比率約33.8%，比起去年同期約38.7%，減少約4.9個百分點；月租逾15,000元至20,000元的租務個案比率錄約26.4%，亦較去年同期約29%有所減少。
香港不少人希望買樓收租以養老退休，但其實現時不少住宅租金回報只有約2厘，且近兩年租金不升反跌，看來將來港人要有好的退休收入，除了磚頭外，也要研究其他的投資工具。
[陸振球 樓市解碼]