2020-05-19
經濟日報
早前啟德第2A區商業地流標，再加上高銀金融以70億元蝕讓同區的住宅地，反映地價下跌趨勢明顯。
發展商出價 隨時較估值下限低
地政總署早前公布，啟德第2A區商業地因未達政府底價被收回，最終宣告流標，為近1年半啟德第3度商業地皮流標。
地皮可建樓面最多116萬平方呎，截標前估值，介乎63.8億至104.4億元，每呎樓面地價約5,500至9,000元。
地皮的流標消息，其實並不太令市場意外，因目前商業物業市道確實相當慘淡，旺區商舖不時有名牌結業、提早結束合約的消息，酒店出租率低至1至2成，連一向租金比較穩定的辦公室市場，亦頻見新低。
因此，早在地皮截價前不少測量師已經將估值下調，比起疫情之前低15%至20%，但最終仍然流標收場，估計發展商入標的出價隨時比市場估值下限更低。
由此可見，在現時的經濟形勢底下，發展商對投資商業項目有一定戒心，不幸的是按照今年2月的賣地計劃，商業地供應卻是今個財政年度的重點。
根據《經濟日報》在今年早前的報道：「政府2020/21財政年度將推出15幅住宅地及7幅工商業地，市場估值共約2,000億元，比預算案預計收益（1,180億元）多約7成。是次土地以新界區為主，佔約6成。」找回當時的估算，當中7幅工商業用地總市值達1,500億元，便佔整個賣地表總地價的四分之三。
疫情打擊商業地 比住宅地更傷
特別是百億地價級別的地王，5幅地王有4幅屬於商業地皮（見表），包括被視為歷來最貴重的地王中環新海濱民耀街商業地，估值達645億至737.1億元，佔整個賣地表總地價逾3成，只要地價隨便下跌2成、3成，足以影響令政府賣地收入減少數以百億計。
情況更令人擔心的是，今次疫情受到打擊的是商用物業，商業地價跌幅比起住宅地更加明顯，但近兩年商業地佔地價收入比例卻相當重，除了上述提及的中環新海濱商業地佔賣地表地價的3成外，在2019/20年度的1,415.5億元地價收益之中，便有422億元或3成來自西九高鐵站的商業地。牽一髮動全身，啟德地流標的影響，要密切關注。
撰文 : 唐榮