2020-09-18
經濟日報
美國聯儲局維持息率不變，並暗示未來3年都不會加息。長期低息環境，疊加環球資金繼續流入本港，許多評論都指對樓市有支持作用。在低息環境下，是否應置業上車？專家學者都提醒大家，低息非入市考量，首要看就業保障、工作是否穩健，樓市短期走勢都會與經濟及失業率掛鈎。
保就業起緩衝 失業率料惡化
一如外界預期，儲局議息後維持近乎零息水平，點陣圖顯示零息將維持到2023年。這意味本港未來幾年都沒加息壓力，對樓市是好消息。儲局為救經濟，在3月時大幅減息，並在短短3個月內放水近3萬億美元，令部分資金流入本港。
金管局指，自4月以來有1,300億元流入香港，令銀行體系結餘今日增至2,109億元。銀行水浸，在承造按揭時可能變得更積極，令按息或有下調空間，這對樓市都有一定支持作用，但未必會重演2008年量寬下資產價格急升局面，因疫情持續或令失業率急升。
本港去年經歷中美貿易戰、反修例風暴，再加上疫情夾擊，但樓價在過去一年僅跌3%。若只計及疫情影響，自疫情今年1月爆發以來，樓價累升逾1.4%，皆因港人對住房剛需仍大，逆周期措施到位，過度借貸的人不多，加上環球央行在疫下狂放水，令不少港人汲取上次量寬經驗，與其呆看銀行存款貶值，倒不如拿來買磚頭保值及博升值，令樓價在疫下不跌反升。
惟長期低息環境並不代表樓價必升，因今次多了疫情這個變數，而未來最大挑戰是失業率有突然爆升風險。盡管昨天公布的6至8月份失業率維持6.1%，但就業不足率卻上升0.3個百分點至3.8%，相信是政府保就業計劃起了緩衝作用。
可是，疫情仍未斷尾，秋冬季又極可能再爆疫，不少疫下受重創的行業，估算疫情短期難受控，為了保持營運靈活性，選擇放棄再接受保就業。盛傳國泰航空 （00293） 下月會精簡人手，之後可能有7,200個僱主跟隨，恐令失業率短期或急升。當保就業計劃在11月結束後，之前被遏抑的失業率相信會如實反映出來。有人力顧問指，年底前失業率「上到7%是不能避免」。
疫下經濟衰退，打工仔一旦失業，短期未必可迅速再找到工作，若財力不足，最終或出現斷供問題。不過，樓市未必會像97年金融風暴般出現爆煲情況，因現時買家向銀行申請按揭前須做壓力測試，加上當前低息環境，對樓市起一定緩衝作用，令樓市面對緩慢調整期。萊坊早前便預期樓價今年會下調5%。
入市量力而為 房子只住不炒
有需要當然要買樓，但若財力不足，此時入市更須審慎和量力而為，務必要先自我評估負擔能力、工作是否穩健，以及有足夠財力守一段時間，更不要奢望樓價大升，始終房子是住不是炒！