天使與魔鬼 - 發展商二按注意事項

近年樓價不斷上升，600萬以下物業已經買少見少，400萬以下更幾乎絕跡香港。 跟據金管局規定，連同按揭保險一併申請，600萬以下物業最高可造8成按揭；400萬以下物業則最高可造9成。 而600萬以下物業寥寥無幾，即是說現在買樓動不動要拎幾百萬出黎。 有見及此，近年發展商推出的新樓盤會提供高成數發展商一按以及二按，務求令到買家只需要投入少量資金做首期便能一圓業主夢。 發展商提供指定的財務公司提供的高成數一按，按揭成數高達8成至8成半。 又或者採用發展商二按，即向銀行申請一按而向發展商指定的財務公司申請二按。 由於物業已抵押在一按銀行，若要承造發展商二按則必需得到一按銀行同意。 現在，發展商會就新樓盤的按揭安排與部分銀行簽訂協議，確保買家可以在銀行申請一按後能順利申請發展商二按。 但要注意，並不是所有銀行都接受發展商二按，因此若買家必需透開發展商二按才能成功「上會」的話，記得做足功課，免得一場歡喜一場空。 舉個例，假設新樓盤1200萬，根據金管局規定按揭上限為5成，即最多只能申請600萬按揭，買家需要自行準備首期600萬。 若發展商能額外提供3成按揭，配合發展商提供之二按，買家首期便能由600萬減少至240萬。 因此，發展商提供的高成數按揭確實為準買家入市帶來便利。 但魔鬼在細節，發展商提供的二按確實有不少需要注意的地方。 到底一按加二按的壓力測試是怎樣計算？ 特別是發展商二按會有分段利率，基本上都是先低後高。多為首2-3年為貼近銀行的P按計劃，其後為P或P＋1%不等。 以最近熱賣的觀塘新盤「凱滙」的其中一張價單的發展商二按為例； 發展商二按，利率首3年為P-2.85%，其後為P。 若借款人沒有任何按揭，以現行利率，一按加二按的供款不可超過月入的50%，壓力測試再加三厘；若二按有分段利率則以較高者作為壓力測試標準，一按加二按的供款不可超過月入的60%。 另外要留意，若二按成數高於樓價2成，壓力測試標準便要下調5%；即以現行利率，一按加二按的供款不可超過月入的45%，壓力測試再加三厘；若二按有分段利率則以較高者作為壓力測試標準，一按加二按的供款不可超過月入的55%。 使用發展商二按的另外一個潛在風險在於，二按部分在首2或3年後，利息會突然增加，買家需衡量自己的供款能力。 在過往樓市升得瘋狂的時間，業主或可以將二按部分轉按至一按銀行節省利息成本。 但若然市況不明朗或樓價升幅不足以轉按至一按銀行，此部分增加的利息成本絕對不容忽視。 發展商提供的二按到底是天使還是魔鬼？這取決於用家怎樣運用。 只要在入市前做足功課及風險管理，入市後便能真正做到安居樂業！