應否轉按

每逢年初，各大銀行也積極搶攻按揭生意。過去慣於鬥低息、短罰息期，近日已經扭轉由現金回贈著手，最新上調回贈至貸款額2.1%。 《胡．說樓市》早前收到觀眾查詢，表示自己物業已升值至300萬元，以現時尚欠銀行100萬元貸款額計，基本上已符合轉按門檻，選擇轉按可享高達兩萬元回贈。 只是讀者最大考慮是，本身在早年獲批超低息H+0.7厘，縱然今日偶然觸及「封頂息率」，但大致僅維持兩厘利息。一旦選擇轉按，就需接受較高息口H+1.25厘，甚至要用「封頂息率」2.375厘供樓，因此很猶豫應否申請轉按。 事實上應否轉按，背後關鍵是，究竟申請轉按後的現金回贈能否抵銷多出利息支出? 如果以讀者100萬元的貸款額，按目前平均兩厘利息，尚餘供款年期20年計，每月月供大約5,059元。申請轉按，因為按息上調至2.375厘，同樣供款20年的話，每月月供就跳升至5,238元。轉按後的供款額輕微上調了3.5%。 以一般按揭計劃兩年罰息期為基礎，如果維持現狀不轉按，兩年後利息支出是38,408元，比起轉按後的利息支出45,682元，轉按後利息支出會大幅上調19%。所以轉按直接導致業主供貴樓。 但這只是畫面一部份。皆因當業主申請轉按時，銀行會提供高達2%的現金回贈。以剛才例子計，業主可獲20000元的回贈。如果將這個因素計算，實情轉按後實質支出只是25,682元，反而較不轉按的利息支出38,408元，大幅減少33%。 要將轉按慳息效應發揮到盡，業主可考慮轉按時加按，將套現所得放在「MORTGAGE LINK」賺息。按現行政策，銀行多容許業主將貸款額50%-60%放入儲蓄戶口內，並獲取跟樓按等值的2.375厘利息。現金回贈加上「MORTGAGE LINK」的利息收入，可進一步對沖了高息因素。 當然值得注意，轉按涉及重新審批按揭條款，銀行會要求買家遞交收入證明，以及進行壓力測試，尤其轉按時希望加按的業主，更需計算加按後貸款金額是否可通過測試。