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應否轉按

 
     
2019/04/01 胡國威
每逢年初,各大銀行也積極搶攻按揭生意。過去慣於鬥低息、短罰息期,近日已經扭轉由現金回贈著手,最新上調回贈至貸款額2.1%。 《胡.說樓市》早前收到觀眾查詢,表示自己物業已升值至300萬元,以現時尚欠銀行100萬元貸款額計,基本上已符合轉按門檻,選擇轉按可享高達兩萬元回贈。 只是讀者最大考慮是,本身在早年獲批超低息H+0.7厘,縱然今日偶然觸及「封頂息率」,但大致僅維持兩厘利息。一旦選擇轉按,就需接受較高息口H+1.25厘,甚至要用「封頂息率」2.375厘供樓,因此很猶豫應否申請轉按。 事實上應否轉按,背後關鍵是,究竟申請轉按後的現金回贈能否抵銷多出利息支出? 如果以讀者100萬元的貸款額,按目前平均兩厘利息,尚餘供款年期20年計,每月月供大約5,059元。申請轉按,因為按息上調至2.375厘,同樣供款20年的話,每月月供就跳升至5,238元。轉按後的供款額輕微上調了3.5%。 以一般按揭計劃兩年罰息期為基礎,如果維持現狀不轉按,兩年後利息支出是38,408元,比起轉按後的利息支出45,682元,轉按後利息支出會大幅上調19%。所以轉按直接導致業主供貴樓。 但這只是畫面一部份。皆因當業主申請轉按時,銀行會提供高達2%的現金回贈。以剛才例子計,業主可獲20000元的回贈。如果將這個因素計算,實情轉按後實質支出只是25,682元,反而較不轉按的利息支出38,408元,大幅減少33%。 要將轉按慳息效應發揮到盡,業主可考慮轉按時加按,將套現所得放在「MORTGAGE LINK」賺息。按現行政策,銀行多容許業主將貸款額50%-60%放入儲蓄戶口內,並獲取跟樓按等值的2.375厘利息。現金回贈加上「MORTGAGE LINK」的利息收入,可進一步對沖了高息因素。 當然值得注意,轉按涉及重新審批按揭條款,銀行會要求買家遞交收入證明,以及進行壓力測試,尤其轉按時希望加按的業主,更需計算加按後貸款金額是否可通過測試。
(文章內容純屬作家個人意見,並不代表本網頁立場)
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