《精明使用「存款掛鈎按揭 - Mortgage Link Account」》

最近三年，香港住宅物業價格屢創新高， 中原城市領先指數CCL由2016年頭130點升到今日170點，升幅驚人如坐火箭。 經歷了火箭般的升幅後，近期樓市開始出現回調的現象，各區均有業主減價走貨的情況。 如果我現在叫你將層樓拎去加按套現，可能你會心諗「傻的嗎，借完唔使還咩？」；又或者想睇下我「咩葫蘆賣咩藥」。 其實，各大銀行近年為搶佔市場份額，為按揭借款人提供「存款掛鈎按揭 - Mortgage Link」戶口。究竟呢個戶口係什麼一回事呢？ 這個戶口其實是一個高息的活期存款戶口，概念是將按揭戶口與活期存款戶口合併計息。 假設按揭計劃利率為2.375%，存款掛鈎按揭戶口亦會提供相等於按揭利率2.375%的利息給予借款人，所以這個其實是一個絕對高息的活期存款戶口。 不過有一點需要注意，大部分的存款掛鈎按揭戶口會對戶口存入金額設有上限，普遍是總按揭金額的一半；有些銀行上限會更高，如60%。 舉例說，假如銀行向借款人借出400萬，借款人最多只可以把200萬投放在存款掛鈎按揭戶口內。 而家風頭火勢，點解我會叫你而家去拎層樓加套呢？原因有幾個： 第一，只要加按套現嘅金額可以全數放落去存款掛鈎按揭戶口入面，多借嘅資金其實係無成本，因為存款掛鈎按揭戶口提供嘅利息同按息完全對沖。 舉例說，樓價為800萬，剩餘按揭為200萬。假設壓力測試不成問題，按金管局指引1000萬以下最多可造6成按揭（最多為500萬），即480萬。 假設借款人透過加按套現200萬，即總貸款額為400萬。將加按套現的200萬全數放入存款掛鈎按揭戶口。實際上多借的200萬是沒有成本的。 第二，假如未來樓市真係出現衰退，趁樓價在高位時進行利潤鎖定。即使他日樓價下跌，手中亦有資金可以趁低吸納或作其他部署。 而存款掛鈎按揭戶口亦有數款，在稍後的文章再作詳細講解。