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負資產重臨

 
     
2019/03/01 胡國威
金管局上季錄得262宗「負資產」個案,是自兩年來首次。當目前樓市下行壓力仍揮之不去時,大家也擔心今年「負資產」會持續增加。 但與其評估「負資產」是增加或是減少,筆者反而覺得,大家應放眼於政府公布「負資產」數字,究竟有多準確? 皆因根據金管局對「負資產」的定義,金管局僅包含一按貸款的「負資產」,卻沒有包括二按貸款。問題是,二按往往是在一按以上的高成數按揭借貸,如果無將這個數字計算,根本就未能反映實況,「負資產」問題有機會被低估。 金管局每月公布的「住宅按揭統計調查」,裡面有詳列二按數字。若以2018年的數字計算,全年涉及二按貸款有2498宗,累計總貸款額133億,佔新批貸款總額百分之三。既然金管局有統計二按,為何在統計「負資產」時,卻將這個數字置之不理? 背後原因,相信跟金管局統計二按數字粗疏有關。要知道,現時金管局統計的二按數字,都是由受金管局規管的銀行主動申報,變相雖然銀行有責任向金管局申報二按狀況,但實際銀行未必對二按規模很掌握,因為當買家承造按揭後,只要準時還款,銀行也不會逐個個案去作出調查。 金管局前年開始跟土地註冊處合作,由前年第二季起,一旦有新二按文件註冊上土地註冊處,會透過電子通知銀行,可能對銀行了解二按規模有更深了解,但也僅侷限於新二按數字。 更重要的是,金管局只能收集受規管銀行的數字,不受金管局規管的財務機構是未能搜集到的。所以實質二按規模有幾大,市場上好難有實數。尤其近年多購買力側重一手市場,而發展商慣於跟財務公司合作,去推出高成數按揭吸引買家,只要樓價逆轉,他們也會成「負資產」高危,但這些數字卻不曾在金管局數字上反映出來。 當然如果我們純粹看金管局數字,負資產262宗,未必是一個很嚴重的情況。 因為看一看當中「按揭比率」,即是「LOAN TO VALUE RATIO」,最新只是105%。簡單講,「未償還銀行按揭金額」對照「當時物業估值」僅高出5%,只要樓價輕微反彈5%,政府統計的「負資產」已消失得無影無蹤。
(文章內容純屬作家個人意見,並不代表本網頁立場)
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