負資產重臨

金管局上季錄得262宗「負資產」個案，是自兩年來首次。當目前樓市下行壓力仍揮之不去時，大家也擔心今年「負資產」會持續增加。 但與其評估「負資產」是增加或是減少，筆者反而覺得，大家應放眼於政府公布「負資產」數字，究竟有多準確? 皆因根據金管局對「負資產」的定義，金管局僅包含一按貸款的「負資產」，卻沒有包括二按貸款。問題是，二按往往是在一按以上的高成數按揭借貸，如果無將這個數字計算，根本就未能反映實況，「負資產」問題有機會被低估。 金管局每月公布的「住宅按揭統計調查」，裡面有詳列二按數字。若以2018年的數字計算，全年涉及二按貸款有2498宗，累計總貸款額133億，佔新批貸款總額百分之三。既然金管局有統計二按，為何在統計「負資產」時，卻將這個數字置之不理? 背後原因，相信跟金管局統計二按數字粗疏有關。要知道，現時金管局統計的二按數字，都是由受金管局規管的銀行主動申報，變相雖然銀行有責任向金管局申報二按狀況，但實際銀行未必對二按規模很掌握，因為當買家承造按揭後，只要準時還款，銀行也不會逐個個案去作出調查。 金管局前年開始跟土地註冊處合作，由前年第二季起，一旦有新二按文件註冊上土地註冊處，會透過電子通知銀行，可能對銀行了解二按規模有更深了解，但也僅侷限於新二按數字。 更重要的是，金管局只能收集受規管銀行的數字，不受金管局規管的財務機構是未能搜集到的。所以實質二按規模有幾大，市場上好難有實數。尤其近年多購買力側重一手市場，而發展商慣於跟財務公司合作，去推出高成數按揭吸引買家，只要樓價逆轉，他們也會成「負資產」高危，但這些數字卻不曾在金管局數字上反映出來。 當然如果我們純粹看金管局數字，負資產262宗，未必是一個很嚴重的情況。 因為看一看當中「按揭比率」，即是「LOAN TO VALUE RATIO」，最新只是105%。簡單講，「未償還銀行按揭金額」對照「當時物業估值」僅高出5%，只要樓價輕微反彈5%，政府統計的「負資產」已消失得無影無蹤。