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二月 26, 2024 星期一 多雲 16° 80%

【新盤付款辧法陷阱(二)】

 
     
上集提過新盤高成數按揭是「糖衣陷阱」,除了因採用二按需用較高息部份計算「壓力測試」外,別以為發展商審批的「一按」必定容易過關。 由財務公司負責批核的「高成數一按」,雖則未必需要進行「壓力測試」,當中僅以申請者能否「供得起」作為審批準則,但如何為之「供得起」卻有不同的標準,過去便有不少個案在最後才被發展商拒批按揭。 《胡.說樓市》也經常收到谷友INBOX提問,關於付款辦法上的問題。 有谷友直接表達出,新盤提供的高成數按揭很吸引,認為起首幾年息率貼近傳統銀行息率,大致可以做到2.375厘水平,但首期比例卻可大幅壓縮至兩成左右,確實對準買家形成便捷。但實情準買家需注意的,是幾年後息口水平,皆因三年低息期過後,息率均會大幅飆升至5.125厘以上,供款額幾何級數跳升,對買家形成沉重財政負擔。 在三年後低息期後,選擇轉按至傳統銀行又是否可行? 物業能否成功轉按,關建取決於物業最新估值,按估值計算最高可承造按揭來釐定。舉例一層市值飆升至1000萬元的物業,今日政策最高可承造五成按揭,變相理應可獲銀行批出500萬元貸款。如果準買家償欠銀行結餘低於500萬,同時可通過入息要求及壓力測試,也就符合轉按門檻了。 理論上,過去樓市大升浪,樓價要醞釀一定升幅並不困難,變相也帶動估值水漲船高,加上三年累積償還一定本金,要轉按並沒有太大難度。然而今時今日,當樓價處於慢性調整期,僅靠過去三年償還本金,很多時候均未到達轉按門檻。若買家有轉按必要,除非願意補差價上會,否則很難成功轉按,而要侷供貴息。 因此,縱然新盤付款辦法,似減輕了準買家在首期上的支出,但卻別忽視日後的潛在問題及風險,入市前僅記計清楚才作出選擇。
(文章內容純屬作家個人意見,並不代表本網頁立場)
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