【新盤付款辧法陷阱(二)】

上集提過新盤高成數按揭是「糖衣陷阱」，除了因採用二按需用較高息部份計算「壓力測試」外，別以為發展商審批的「一按」必定容易過關。 由財務公司負責批核的「高成數一按」，雖則未必需要進行「壓力測試」，當中僅以申請者能否「供得起」作為審批準則，但如何為之「供得起」卻有不同的標準，過去便有不少個案在最後才被發展商拒批按揭。 《胡．說樓市》也經常收到谷友INBOX提問，關於付款辦法上的問題。 有谷友直接表達出，新盤提供的高成數按揭很吸引，認為起首幾年息率貼近傳統銀行息率，大致可以做到2.375厘水平，但首期比例卻可大幅壓縮至兩成左右，確實對準買家形成便捷。但實情準買家需注意的，是幾年後息口水平，皆因三年低息期過後，息率均會大幅飆升至5.125厘以上，供款額幾何級數跳升，對買家形成沉重財政負擔。 在三年後低息期後，選擇轉按至傳統銀行又是否可行? 物業能否成功轉按，關建取決於物業最新估值，按估值計算最高可承造按揭來釐定。舉例一層市值飆升至1000萬元的物業，今日政策最高可承造五成按揭，變相理應可獲銀行批出500萬元貸款。如果準買家償欠銀行結餘低於500萬，同時可通過入息要求及壓力測試，也就符合轉按門檻了。 理論上，過去樓市大升浪，樓價要醞釀一定升幅並不困難，變相也帶動估值水漲船高，加上三年累積償還一定本金，要轉按並沒有太大難度。然而今時今日，當樓價處於慢性調整期，僅靠過去三年償還本金，很多時候均未到達轉按門檻。若買家有轉按必要，除非願意補差價上會，否則很難成功轉按，而要侷供貴息。 因此，縱然新盤付款辦法，似減輕了準買家在首期上的支出，但卻別忽視日後的潛在問題及風險，入市前僅記計清楚才作出選擇。