新盤付款方法的陷阱(一)

經過一輪低潮期，近期新盤算幾熱鬧，除因發展商善於掌握市場心理，首批單位以折讓價去誘發市場購買力，新盤付款辧法也是出線之道。 始終今時今日購買二手樓，受制按揭政策，準買家需繳付較高比例的首期，如銀碼超過一千萬，最高僅只能承造五成按揭，準買家需自行預備一半首期。嚴苛的按揭政策，不單冰封二手市場，同時也令善於打按揭戰的發展商，只要跟旗下財務公司推出高成數按揭，已可吸引潛在買家。 新盤提供「高成數按揭」，大致可分「一按」或「二按」。兩者分別，在於前者多由發展商財務公司包辦全期按揭，後者則多由傳統銀行承造六成一按，餘下部份則由發展商財務公司承按。無論哪一種方法，息率傾向起首幾年低息，後期較高息，屬於先甜後苦的糖衣毒藥。 採用二按付款辦法，價單中付款辦法往往會列明，需先得一按銀行同意，二按才可成立。這句說話提醒買家一點，就是傳統銀行在審批按揭時，會跟足金管局指引替買家進行「壓力測試」。在進行「壓力測試」時，不單會連同二按一併計算，而且還會並以二按較高息率作為計算基準。若買家入市前未理解清楚這規則，很容易因計錯數而不獲批貸款。 全期均由發展商包辦的高成數「一按」計劃，又是否較容易獲得審批? 原來答案也未必! 按字面理解，雖然財務公司在審批按揭過程中，未必需要準買家進行「壓力測試」，但也需要準買家提供「入息證明」、「信貸報告」等資料，去決定買家是否「供得起」。 但如何為之「供得起」? 最直接理解方法，就是看供款會否多於入息一半作準則。然而這也並非唯一標準。筆者聽過有不少個案，有準買家欲申請發展商按揭，計算過自己財力供得起綽綽有餘，但最終卻不獲財務公司接納。表面上，財務公司在審批上有較高彈性，但同時準則並不透明，「龍門」任由財務公司自己擺。因此結論是若非必要，應盡量少用發展商付款辦法。