買新樓有伏味 之二

上期提過新盤伏味之一，就是現時發展商流行用「實用面積」賣樓。表面上看似很「均真」，實情「實用面積」並沒有想像般「實用」。 原因之一，跟「牆身厚度」會計入「實用面積」一部份有關，變相若果樓盤採用特厚牆身、或建有多幅主力牆，均會削弱單位內部實用性。在比較同一樓盤開則，不妨量度一下單位的「地氈面積」。因為這才是真金白銀買入，而又可以住得到的地方。 同一道理，當發展商興建闊而深「窗台」不能計入「實用面積」後，取而代之，「落地玻璃窗」卻是大行其道。從正面角度看，「落地玻璃窗」可增加單位採光度。外望全海景的單位更是萬分寫意，可大大將室外景觀引入室內，身價自然提升。然而，在居住角度看，要清潔玻璃窗卻費時失事，分分鐘需租用吊船才做得到。 《胡．說樓市》曾經收過一名谷友求助，指在新居入伙時，希望向管理處租用吊船作更換外掛式冷氣機散熱器，但過程卻是一波三折。除了要視乎吊船空檔，在正式租用吊船當天，戶主是需要付費予師傅上堂去取一次性的臨時牌照，正式是「未見官先打八十大板」。 更重要一點，當「窗台」變「落地玻璃窗」後，不要以為單位會變得實用。這些「玻璃幕牆」及「非結構預製外牆」所興建的框架，向外凸出的200至300毫米也會構成「圍封牆」一部份，是需要計算入「實用面積」。 值得留意，這些向外凸出的部份，發展商本就是豁免計入「可建樓面」，也就是說，這些樓面本就是免地價從政府上取得，但發展商卻藉此來賺盡小業主。新盤是否有伏味，也值得準買家望望「玻璃幕牆」比例高與否，自己衡量一下。