買新盤是否有伏味?

信和華置及市建局在觀塘的「凱匯」，以年度壓軸大盤姿態開賣，由於《胡．說樓市》在售樓書公布後第二周才作出分析，不少心急讀者已即時私訊，問我們可否提前分析這個樓盤，因為他們很想知道「凱匯」有沒有伏。 的而且確，「凱匯」首批205個單位，折實即供均價17300多元，較現時仍在規劃發展的「啟德」平了三成。在商言商，大家深信「平嘢無好、好嘢無平」的道理，難怪谷友們對「伏味」兩個字有無限聯想。 樓盤伏味是否濃，不同人有不同準則。多數以開價是否偏離市價，或者以高溢價賣樓衡量，藉以評估幾年後轉售是否有市場、以及會否有蝕讓風險? 然而，這涉及市況猜測，任何時間有人看好、也有人看淡。既然如此，我們反而希望透過比較屋苑貨源，用消費者角度，看看揀樓時如何可以選得最精明。 自從一手條例實施，過去發展商用「建築面積」賣樓成歷史，現在只能用「實用面積」售樓，表面上「均真」不少。根據條例，「實用面積」包含了扣減單位「窗台面積」後的「主體面積」，以及計算「露台」及「工作平台」；較以前「建築面積」無定義，實在是清晰了不少。 然而，這是否代表「實用面積」真的實用? 我們真金白銀買下的單位，報出來的面積全數可以用? 答案非也! 最直接一點，就是「牆身厚度」是會計入「實用面積」的一部份，意味真金白銀買了厚牆身，卻實際並享用不到。 可能大家會覺得很微不足道，但實情真的試過新盤，同一屋苑500多呎單位，內櫳竟跟同屋苑400多呎單位一模一樣。消失百呎、大約等於兩間主人房面積，反映在無用的玄關走廊、及厚牆身身上。 值得一提，若牆身建於兩戶之間，會由兩戶共同攤分計入「實用面積」，但若特厚的「主力牆」設於單邊位，或沒有跟毗鄰單位連在一起，該部份牆身是需戶主獨力承擔，也直接影響「實用面積」。想深一層，「實用面積」也不怎樣實用。