以租養租的好處

縱然現在市況極波動，但上次我們提及「先沽貨、後租樓」的做法，也是一個危險的決定，反而選擇「以租養租」在實際操作上可能更理想，背後也因為「以租養租」對再置業是有一定好處。 選擇「以租養租」，意即業主將手頭上物業放租，並在市場上租住一個較大的單位。但要成功做到這一點，有兩個先抉條件。 首先，現時持有物業需醞釀豐厚升幅。皆因若本身仍有按揭在身，由於業主將自住物業出租，理論上需通知銀行，銀行會視乎情況重新為物業作出按揭審批。一般情況，收租物業按揭成數最高五成。這也意味，未償還銀行按揭貸款金額需低於物業最新估值的五成才可以。 第二個條件，就是本身對放租沒有太大反感。雖然租客怕業主加租，但同時業主也怕遇上惡租霸。就算租客本身無惡意，只是對居住有要求的話，業主也可能需經常處理單位內部問題要煩惱，由更換壞電器、以至細微到換電膽之類鎖碎事，都足以折騰業主。所以放租前，要問清楚自己租金收入是否可抵銷這方面影響。 若符合上述兩個條件，就可以出租自己物業，並同時在市場租一個更大的單位居住。由於昔日購入價較低，同時市場租金不斷上漲，變相舊有物業物業租金收入，在扣減銀行供款後，應可幫補業主在大單位所需支付的租金。 而且運用這種操作的業主，理論上也有較大的彈性，可以一邊租住大單位時，一邊盤算是否連約賣樓套現、又或者是否選擇加按去增持多一個物業，變相業主不必在心急搵樓租的情況下而倉促沽貨，感覺上較實在一點。 更重要一點，「以租養租」對再置業有絕對好處。因為舊居租金收入，可以打六至七折計算為「入息」一部份，有助谷大業主再置業時的負擔能力。但當然，將單位出租需繳交「物業稅」。根據現行稅階，在扣除差餉、修茸支出後，稅局會按淨租金收入抽取15%「物業稅」，是成本的一部份，業主要計清楚。