跌市下應否沽貨離場?

樓市淡風起，有樓揸手的業主都會問: 「應否趁高位止賺離場? 」 最近我們《胡．說樓市》收到一名觀眾私訊，表示他與太太早年在市區以200萬元低價購入一層藍籌屋苑，現在差不多接近「供甩樓」。 物業估價升至600萬，加上生了小朋友，有意兩房升格三房，蠢蠢欲動趁樓市未大瀉前先鎖定利潤，待日後跌市再出擊，私訊問意見。 類近透過「樓換樓」改善環境的家庭，相信是不少準換樓家庭的寫照。問題是，若本身只有一層物業在手，「先沽貨、後租樓」的做法，似乎也是一個頗危險的決定。 有這個想法，相信也源於自己本身對後市極為悲觀。但倘若樓市無預期中跌勢，而僅出現大漲小回調整格局，沽貨就等於「落錯車」了。就算樓市真的出現終極一跌，過去經驗反映劈價貨往往僅曇花一現，屆時自己又會否嚴格遵守「再入市」決定? 自己能否執到終極平貨呢? 雖然套現後有豐厚利潤，但還要考慮利潤是否足夠作為換樓首期，否則隨著樓市終極一跌，銀行是否繼續維持現有寬鬆信貸，就成為準買家能否「再上車」的決定因素。 要知道，每當樓價出現大幅度轉勢，多數金融市場也相當動盪。十年前金融海嘯時，就曾出現銀行「落雨收遮」的閂水喉局面，變相就算市場有平盤湧出，準買家也未必有錢買得到。 反觀，從另一個角度看，這類以低價入市的業主，按現時物業升值兩倍前提去看，本身已有很強防守性。若退守放租，兩房市區藍籌屋苑起碼收15000元以上，以當日買入價計，回報接近十厘。 所以與其「貿貿然」沽貨離場，不妨考慮「以租養租」，意即將手上兩房單位放租，同時自己再在外面租大單位居住。現市況前景未明，何不先保留這隻金蛋，之後也可視乎個人情況，決定連約放售套現再買樓，抑或加按套現增持多一個物業。「以租養租」對再置業時，實情也有一定好處，我們下次再講。