《香港又要加息嗎? 》

新冠病毒再變種，大家或認為美國聯儲局可能會延後加息決定，主席鮑威爾卻意外地表示會討論收水，每月買債計劃原定於明年中結束，現在可能提前數月。一時間，大家又對: 「美國是否加息」的討論再度升溫，這是否為本港樓市潑下一盤冷水? 

息口與樓價之間，關係往往微妙。因為用最直接的邏輯推論，每當息口上升，小市民供樓負擔加重，供不起樓的業主，自不然有沽貨離場壓力。但是，結束量寬買債或許只是加息先決條件之一，這不代表美國會立刻加息?

就算美國真的上調息口，這是又是否代表香港一定要跟? 根據過去幾次加息，雖然香港金管局跟隨上調貼現窗利率，但本港銀行是否加，則視乎各自的商業取向。有印象的話，美國對上一次加息周期，由2015年開始，一直去到2019年才結束，期間聯邦基金利率上調2.25厘，但本港最優惠利率呢? 也不過限量地上調 0.125厘，其後2019年美國減息三次，香港最優惠利也減息0.125厘，大、細P分別為5.25厘及5厘，並維持至今。

銀行落實上調最優惠利率，影響可以很廣泛，因為這不單影響新造按揭，連全港正在供樓的業主也受牽連；但實際上，銀行加息的考慮因素實在太多。除了視乎美息走勢外，還視乎資金流向；目前本港銀行結餘4,174億元，極度貼近歷史高位，屬於極度高度充裕的水平．資金氾濫下，本港銀行也必須維持低息借貸來維持市場競爭，故象徵式上調息口對業主來說，不會是什麼「洪水猛獸」。

說到這裡，我們還有一點要留意，就是業主怎樣看待加息因素。當香港真的步入加息周期時，業主又是否願意劈價賣樓?  息口可能是業主的其中一個考慮點，而不是全部。基於傳統迷思，毫無疑問，每逢市場傳出加息時，準買家心理總有陰影，而不敢再貿然高追，樓市自然刮起一陣冷鋒，業主要出貨也要迎合準買家減價；但今日樓市，貨少價高，自住業主比例增加，這很難要求他們大幅度減價，尤其當愈來愈多業主「供甩樓」的前設下，息口跟樓市的表現可以更加脫節。

傳統的邏輯推論並沒錯，只是在時間推進下，我們也要加入更多不同環境因素來考慮，才能讓我們更追貼實況。