《採用「現金回贈」時需注意事項》

針對新盤按揭，我們《胡．說樓市》不時收谷友查詢，其中一名問及新盤「現金回贈」問題。由於該新盤提供「靈活付款辧法」，容許準買家在簽署臨時買賣合約後，分期支付一成首期，然後餘額待入伙時才找清；但亦同時容許，準買家提前成交則可獲一定比例的現金回贈。買家想知道，申請時要作什麼準備? 因為這類被視為「建築期」進化版的付款辦法，近年廣為發展商採納，但準買家在應用過程卻有不少疑問。

回看沙士後的香港，當時新盤市場所提供的「現金回贈」可說是五花八門，為了吸引準買家入市，很多發展商都「去得很盡」。2004年，也就香港由沙士後復甦的一年，當時市場還流行95%按揭計劃，很多新盤便透過「現金回贈」方式，讓買家先支付半成首期後，在成交時再提供半成「現金回贈」，變相準買家可達至「零首期」入市。由於風險過高，結果金管局出手調控。現時發展商所提供的「現金回贈」均需要在樓價上扣減。

問題是，「現金回贈」需在貸款額上扣減，如果買家真的選擇提前成交，究竟這一筆「現金回贈」對按揭有什麼影響?  舉例，若買家購入一層價值500萬元的物業，發展商提供「靈活付款辦法」，容許買家在支付10%首期後，餘額在入伙時找清；而提前成交則可獲2%回贈。換句話說，準買家選擇提前成交，可獲取10萬元現金回贈。

然而，這10萬元需在樓價上扣減，因此銀行在計算按揭時，會直接把500萬元扣減10萬元，也就是會490萬元來計算按揭。如果買家不選擇提前成交，以500萬元批出最高60%按揭，最高貸款額為300萬元；但若選擇提前成交，同樣以60%按揭計，最高貸款額則會減少至294萬元。因此，準買家在未取得「現金回贈」前，要有墊支較高首期的心理準備。

由於「提前成交」的決定會影響我們的貸款額高低，究竟有沒有「走盞位」，也就是既不用扣減樓價、卻又有可獲取現金回贈呢?  

舉例，如果我向銀行提交按揭申請時，表明不選擇「提前成交」，銀行不用扣減樓價批按揭，變相可維持較高的按揭成數；但待銀批出按揭貸款後，才向發展商申請「提前成交」的現金回贈，究竟這個做法是否可行?  

答案是不可行。

因為一般申請程多上，銀行多要求準買家在申請按揭時，已申明會否提前成交，之後再作按揭審批，而且銀行職員也充份掌握新盤的付款辦法，會跟發展商對數，故上述方法並不可行。