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《恒基投得中環新海濱地王的迷思》

 
     
2021/11/15 胡國威
中環新海濱商業地由恒基地產以508億元投得,造價打破新地投得的「西九高鐵站」上蓋用地紀錄,成為香港史上單一地價最貴項目。以項目提供高達184.3萬呎的樓面計,在扣除22.8萬呎興建停車場、以及政府、機構或社區用途需交還政府後,恒基實質可發展的樓面為161萬呎,相當於每呎樓面地價31,463元。

當市場焦點放在恒基怎樣設計這個項目、為何在「雙信封制」下,設計取得100分滿分而脫穎而出,似乎大家不曾想過,何以在現今的經濟環境下,造價仍能創出新高。縱然政府表明,地皮並非價高者得,但因為今次售出一幅中環商業地,卻令今個財年政府對土地收益的預算達標逾半。

在價格及非價格建議中取得100分的這個項目,未來恒基會在地盤範圍內興建三座建築物,當中兩座為寫字樓。建築物與建築物間預留了一定間距,提供通風廊來增加自然風外,其公眾休憩空間也較招標文件要求為高,日後亦會設置連接港鐵中環站至項目的行人通道。

對於項目規劃及發展,發展商會怎建設高檔寫字樓、又怎樣跟海濱環境融合,我們也沒有太多懷疑,畢竟如此優質地皮,發展商總會傾盡全力設計;但我好奇的是,何以甲級商廈仍處於整固,中區甲級商廈空置高達7%以上之時,商廈地價卻能離奇地再創新高。

猶記得一年前,《施政報告》2020,特首林鄭月娥才宣布撤銷了工商舖「雙倍印花稅」。當時《施政報告》是如此描述的:「由於受經濟下行及疫情不明朗等因素影響,過去一段時間非住宅物業的售價及需求均已顯著回落,政府認為現時是適當時候撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅。」 

正正因為「經濟不景氣」、「非住宅物業需求回落」要用行政手段來活化,誰也想不到在一年後的今天,恒地動用了史上新高價來投得商業地,跟政府為「非住宅物業」撤辣的兩個畫面併合起來,不是很有違和感嗎?

值得注意,未來兩年甲級商廈將迎來新供應高峰期;據統計市場將有高達650萬呎新增供應,若以每年平均吸納170萬呎樓面計,這足足等於近四年吸納量;背後還未計及滾存近900萬呎的空置樓面。市場會出現龐大的負吸納量,導致空置率持續高企,究竟是否有充足需求? 這一點實在充滿疑問。

當然有人會說,縱然外資撤離香港,但「一雞死、一雞鳴」,中資機構會陸續進駐,相關樓面定必有足額支持。究竟今次發展商是摸頂投地、抑或真的執到筍貨? 這一點待通關後,相信才能驗證。