2021/11/15
胡國威
中環新海濱商業地由恒基地產以508億元投得，造價打破新地投得的「西九高鐵站」上蓋用地紀錄，成為香港史上單一地價最貴項目。以項目提供高達184.3萬呎的樓面計，在扣除22.8萬呎興建停車場、以及政府、機構或社區用途需交還政府後，恒基實質可發展的樓面為161萬呎，相當於每呎樓面地價31,463元。
當市場焦點放在恒基怎樣設計這個項目、為何在「雙信封制」下，設計取得100分滿分而脫穎而出，似乎大家不曾想過，何以在現今的經濟環境下，造價仍能創出新高。縱然政府表明，地皮並非價高者得，但因為今次售出一幅中環商業地，卻令今個財年政府對土地收益的預算達標逾半。
在價格及非價格建議中取得100分的這個項目，未來恒基會在地盤範圍內興建三座建築物，當中兩座為寫字樓。建築物與建築物間預留了一定間距，提供通風廊來增加自然風外，其公眾休憩空間也較招標文件要求為高，日後亦會設置連接港鐵中環站至項目的行人通道。
對於項目規劃及發展，發展商會怎建設高檔寫字樓、又怎樣跟海濱環境融合，我們也沒有太多懷疑，畢竟如此優質地皮，發展商總會傾盡全力設計；但我好奇的是，何以甲級商廈仍處於整固，中區甲級商廈空置高達7%以上之時，商廈地價卻能離奇地再創新高。
猶記得一年前，《施政報告》2020，特首林鄭月娥才宣布撤銷了工商舖「雙倍印花稅」。當時《施政報告》是如此描述的：「由於受經濟下行及疫情不明朗等因素影響，過去一段時間非住宅物業的售價及需求均已顯著回落，政府認為現時是適當時候撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅。」
正正因為「經濟不景氣」、「非住宅物業需求回落」要用行政手段來活化，誰也想不到在一年後的今天，恒地動用了史上新高價來投得商業地，跟政府為「非住宅物業」撤辣的兩個畫面併合起來，不是很有違和感嗎?
值得注意，未來兩年甲級商廈將迎來新供應高峰期；據統計市場將有高達650萬呎新增供應，若以每年平均吸納170萬呎樓面計，這足足等於近四年吸納量；背後還未計及滾存近900萬呎的空置樓面。市場會出現龐大的負吸納量，導致空置率持續高企，究竟是否有充足需求? 這一點實在充滿疑問。
當然有人會說，縱然外資撤離香港，但「一雞死、一雞鳴」，中資機構會陸續進駐，相關樓面定必有足額支持。究竟今次發展商是摸頂投地、抑或真的執到筍貨? 這一點待通關後，相信才能驗證。
（文章內容純屬作家個人意見，並不代表本網頁立場）
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