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《「星凱.堤岸」按揭問題之啟示》

 
     
2021/10/15 胡國威

恒大財困造成的漣漪效應,不單波及內地房地產市場,也打擊本港市民對內房及其出產的信心。多間早年來香港發展的內房企業,成品開始陸續登場,惟其財困隱憂引發銀行就新盤方面的按揭承造,態度也轉趨審慎。我們《胡.說樓市》早前便率先報道,中洲置業在火炭「星凱.堤岸」被多間銀行拒批樓花按揭,有銀行職員當時就向我們直認,背後跟恒大事件有關。如果銀行拒絕受理樓花按揭,準買家又有什麼出路呢?


銀行拒絕受理樓花按揭,但有準買家仍希望購入該新盤,除非準買家能夠「一炮過」找清樓價,否則在選項目,他只能選擇「建築期付款」,待物業落成時才向銀行申請按揭。由於物業屆現樓時,物業有抵押成份,故銀行也多數會受理。但是選用「建築期付款」的買家卻必須留意兩個問題。


第一,就是價格上的差異。一般新盤訂價上,由於買家可以在樓花期內完成交易,故「即供」付款方法往往會較「建築期付款」的折扣為多,這也意味選用「建築期付款」的買家,其支付的樓價也較高昂。尤其是部份發展商往往在公布價單時,傾向以即供價格來作招徠,而營造大平賣的效果,但若未能夠選取「即供」上會,也代表價格並沒有想像中相宜,這一點準買家要先留意。



第二,選用「建築期付款」本質上也等同跟發展商對賭未來樓價的升跌幅。正因為「建築期付款」的樓價相對高昂,市旺時買家自然可產生「刀仔鋸大樹」的槓桿效應,在樓花期內樓價大幅升溫,更可在額印期後轉售賺個盆滿砵滿;但當市況急轉直下,物業估值跌穿了當日入貨價時,買家便要面對上會風險。由於買家接近入伙時才申請按揭,銀行會按當時估值作審批,若估值低於入貨價,買家則可能要抬差價上會。而且值得留意,買家需要按照當時的入息狀況來申請按揭,若樓花期內入息有所減少,也會影響其按揭申請。


今次「星凱.堤岸」的問題,在於並非所有銀行拒批樓花按揭,少部份銀行仍願意作「樓花按揭」審批,但需留意這些接受「樓花按揭」申請的銀行也有「配額制」,並採用先到先得的方式,換句話說,即使一個買家本身財政實力雄厚,純粹因銀行已用盡了分配於該樓盤的按揭配額,買家也只能由「即供按揭」轉至「建築期付款」,中間涉及的律師費及行政成本,均需由買家自己支付。

以前銀行在臨近年尾時,因為已經「跑夠數」而對按揭審批轉趨保守,但今次卻一反傳統,首要考慮點並非於申請人的財政狀況,而是跟發展商背景有關。故此日後新盤開售前,準買家也務必先問清楚銀行情況,才決定是否入票。