2021/09/15
胡國威
在社運、疫情、及移民潮夾擊下，本港樓價表現不但堅挺，更有破頂表現；對此，很多人都大惑不解。
過去我們曾用土地供應，來說明樓價不跌之謎，但除此之外，本地銀行審批貸款的積極態度，也成了準買家追價助攻手，只是，上述一切是否真毫無隱憂?
無可否認，按揭貸款為銀行重要業務之一，所以每當銀行資金充裕時，自然對於一批收入較穩定的準買家，在估價上鬆手一點，在審批條款上也會提供較吸引的條款；最新的拆息按揭息口，現時低見1.3-1.4厘。
可能你會問，1.3厘-1.4厘的按揭息口，是否屬低水平? 我會答你，這是一個低得不能再低的水平。印象中，對上一次如此低息已經要數到2009-2010年時，金融海嘯致使量化寬鬆，息口下跌，令拆息按揭曾跌穿1厘關口；再對上已數到2003年沙士期，當時息口2厘，已經被喻為歷史低位。
息口如此低企，其實背後又跟「銀行同業拆息」持續回落有關。銀行公會每天公布的「銀行同業拆息」，近幾個月大致徘徊於0.06-0.07之間。對上一個歷史低位，就是2009年12月，當時「銀行同業拆息」為0.05厘。
繼續推演下去，促使銀行願意低息放貸，背後因銀行資金高度充裕有著直接關係，這一點從「銀行體系結餘」也能反映出來。截至九月初，本港的「銀行體系結餘」繼續錄得破紀錄4,570億元。
若運用同一邏輯，則是否代表一旦銀行收水，銀行按揭自然難批﹖準買家自然未能追價而上，樓價則隨之下跌? 歸根究底，這又視乎「銀行體系結餘」是否見頂回落。如果回落，速度又如何? 你問我，我會覺得「銀行體系結餘」短期內下跌，但這一點未必跟資金流走有關，純粹只是金管局一種操作所致。
金管局公布，計劃在九月至十月增發八次「外匯基金票票據」共400億港元。所謂增發「外匯基金票據」，就是把資金從「銀行體系結餘」轉至「外匯基金票據」，其實兩者也構成「貨幣基礎」一部份，因此資金仍留在香港內。
| 金管局公布，計劃在九月至十月增發八次「外匯基金票票據」共400億港元。 (網絡圖片)
金管局要增發「外匯基金票據」，只是因美國準備縮減買債規模，屆時港美息差可能拉闊，為避免出現港元的套戥交易活動，而預先採取的一種行動。
再拉闊一點，這又跟香港受制於美國聯繫匯率有關。香港的貨幣及息口走勢，也跟美國息息相關，也解釋為何我們作為小業主，會特別關注美國聯儲局的一舉一動。雖然早前Jackson Hole央行業會議中，美國聯儲局主席鮑威爾表明，可能準備在年底前開始退市，縮減每月1,200億美元的買債規模，但鮑威爾也表明，美國暫未有條件可以加息，這一點，或許也能給大家對後市的一點提示。
（文章內容純屬作家個人意見，並不代表本網頁立場）
贊助
