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三月 29, 2024 星期五 多雲 23° 93%

《現金回贈的迷思》

 
     
2021/09/01 胡國威
對不少買家來說,買一手樓比二手樓吸引,背後跟發展商付款辦法配合,讓準買家在資金調動上有更大靈活性有關;然而,每個新盤的付款辦法也總有其獨特細節,手執一大堆付款辦法,很多時準買家均摸不著頭腦,看個不明所以。

最近有一個熱賣新盤,在「即供」及「建築期付款」的支付條款上,額外多增「靈活付款」。其實這是「建築期付款」進化版,大意是讓準買家在繳付少部份訂金後,餘額可選擇在入伙時才找清、或提前在入伙前的一段時間找清。如果能夠做到後者,也就是「提前上會」,發展商會提供一定「現金回贈」。

相關付款模式顯然並不是什麼新鮮事,但最近有觀眾表示揀選了類近付款方法上會,卻發現有些實際執行問題,希望我們可以幫手釐清。
他不明白的是,究竟相關「現金回贈」是否已在合約上反映出來。若沒有在合約上反映,當他在申請按揭時,銀行又會用什麼價格來釐定按揭成數呢? 由於銀行在審批過程中需要替準買家進行「壓力測試」,其樓價高低直接影響每月供款,對測試也有致命影響,銀行又會用什麼價格來計算「壓力測試」呢? 我們嘗試逐一解答。

由於在事主揮筆簽約一刻,他根本未曾決定會否「提前成交」,所以他會否獲得這一筆「現金回贈」很取決於他會否早一點完成交易,也因此這一筆「現金回贈」理應不會在合約反映出來。
一般而言,會放入合約上的折扣,在價單上,發展商的字眼上會用「售價」某個百分比來形容,按「售價」扣減了折扣額後,就會轉化成「樓價」寫在合約上;「現金回贈」往往就是用「樓價」的某個百分比來表述,所以「現金回贈」理應不會在合約上反映。

但問題來了,如果拿著合約去申請銀行按揭,買家有意提前成交獲取「現金回贈」,銀行又怎樣知道他會提前成交,而在審批上作出配合呢? 

通常新盤的付款價單中均要求,若買家有意申請提前成交,需要在指定期內向發展商提出申請;而當買家準備申請按揭一刻,銀行除了會看一看合約上的樓價,並跟其支付條款作對比外,也會要求事主聲明會否提前成交;部份銀行可能要求準買家向發展商索取證明文件。

獲得事主的聲明後,若事主是選擇「提前成交」,銀行便會在貸款額扣除回贈,而作按揭審批,也就是用俗稱「剝光豬」價來作出審批;否則只會按照合約上樓價按揭審批。同一道理,這一點也影響壓力測試。

因為如果買家聲明會提前成交,「剝光豬」價比起「未剝光豬」肯定低一點,變相其每月供款也少一點,理應會較容易通過壓力測試;反之若選擇不提前成交,沒有回贈的折扣下,整體價格會較高,相對要有較多月入才能通過壓力測試。

(文章內容純屬作家個人意見,並不代表本網頁立場)
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