2021/09/01
胡國威
對不少買家來說，買一手樓比二手樓吸引，背後跟發展商付款辦法配合，讓準買家在資金調動上有更大靈活性有關；然而，每個新盤的付款辦法也總有其獨特細節，手執一大堆付款辦法，很多時準買家均摸不著頭腦，看個不明所以。
最近有一個熱賣新盤，在「即供」及「建築期付款」的支付條款上，額外多增「靈活付款」。其實這是「建築期付款」進化版，大意是讓準買家在繳付少部份訂金後，餘額可選擇在入伙時才找清、或提前在入伙前的一段時間找清。如果能夠做到後者，也就是「提前上會」，發展商會提供一定「現金回贈」。
相關付款模式顯然並不是什麼新鮮事，但最近有觀眾表示揀選了類近付款方法上會，卻發現有些實際執行問題，希望我們可以幫手釐清。
他不明白的是，究竟相關「現金回贈」是否已在合約上反映出來。若沒有在合約上反映，當他在申請按揭時，銀行又會用什麼價格來釐定按揭成數呢? 由於銀行在審批過程中需要替準買家進行「壓力測試」，其樓價高低直接影響每月供款，對測試也有致命影響，銀行又會用什麼價格來計算「壓力測試」呢? 我們嘗試逐一解答。
由於在事主揮筆簽約一刻，他根本未曾決定會否「提前成交」，所以他會否獲得這一筆「現金回贈」很取決於他會否早一點完成交易，也因此這一筆「現金回贈」理應不會在合約反映出來。
一般而言，會放入合約上的折扣，在價單上，發展商的字眼上會用「售價」某個百分比來形容，按「售價」扣減了折扣額後，就會轉化成「樓價」寫在合約上；「現金回贈」往往就是用「樓價」的某個百分比來表述，所以「現金回贈」理應不會在合約上反映。
但問題來了，如果拿著合約去申請銀行按揭，買家有意提前成交獲取「現金回贈」，銀行又怎樣知道他會提前成交，而在審批上作出配合呢?
通常新盤的付款價單中均要求，若買家有意申請提前成交，需要在指定期內向發展商提出申請；而當買家準備申請按揭一刻，銀行除了會看一看合約上的樓價，並跟其支付條款作對比外，也會要求事主聲明會否提前成交；部份銀行可能要求準買家向發展商索取證明文件。
獲得事主的聲明後，若事主是選擇「提前成交」，銀行便會在貸款額扣除回贈，而作按揭審批，也就是用俗稱「剝光豬」價來作出審批；否則只會按照合約上樓價按揭審批。同一道理，這一點也影響壓力測試。
因為如果買家聲明會提前成交，「剝光豬」價比起「未剝光豬」肯定低一點，變相其每月供款也少一點，理應會較容易通過壓力測試；反之若選擇不提前成交，沒有回贈的折扣下，整體價格會較高，相對要有較多月入才能通過壓力測試。
（文章內容純屬作家個人意見，並不代表本網頁立場）
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