《如何避開先買後賣的尷尬》

幾枱客搶一個盤、成交價接近破頂的新聞，近期不絕於耳。樓市暢旺之程度，仿如疫症從未發生過似的。有首置客擔心疫症過後，樓價升幅更誇張，不惜追價入市；有細屋搬大屋的換樓客也蠢蠢欲動。我們《胡．說樓市》近日收到不少換樓客查詢，均問及怎可把換樓期限縮短。

其實，該名谷友已採取了較保守的「先賣後買」策略。他在七月初，跟新買家簽定了「臨時買賣合約」售出舊居，並定於七月中簽署「正式買賣合約」過大訂，之後待九月中便會正式成交。由於他現時已搬回跟家人居住，所以沒有舊樓跟新居交接的煩惱。

只是在售出舊居後，他仍希望可以再購入新物業。一方面，他希望可縮短換樓時限；但另一方面，卻又擔心舊有物業未正式成交，不知會否被政府繳收辣稅。更重要的是，他擔心舊居要在九月中才正式交吉，若舊居在簽署正約至正式交吉期間，他已經購入新物業，究竟向銀行申請按揭時，銀行又會否把它視為「第二套房」看待，而把其按揭成數及壓力測試收緊呢?  由於他準備購入的新居，需要借取高成數按揭，也不知道香港按揭證券公司會否容許他借取「按揭保險」。 

「先賣後買」，向來都被視為最穩妥的做法，因為可避過「先買後賣」的顧慮。「先買後賣」最大顧慮，就是因同時持有兩層樓，需繳付劃一15%從價印花稅，且需要待舊居沽出後的一年再作退稅安排，變相換樓客要預備大筆資金繳稅；反觀「先賣後買」卻可免卻這個煩惱。

但為求縮短換樓期限，現在谷友做法卻有一點點「踩界」，事關雖然他已簽約沽出舊居，但舊居卻未完全正式成交，如此情況下，當他購入新居所時，稅局會視為一層樓或兩層樓看待? 同一邏輯，若這個情況被視為同時持有兩層物業，而舊有物業仍有按揭在身的話，銀行也很大機會在「按揭成數」及「壓力測試」收緊一成。

究竟有沒有方法避免如此尷尬情況? 答案是「有的」。

最理想做法，就是當谷友打算購入的新物業時，謹記在訂立成交期時，必須推遲至舊居正式成交日期後，這樣就可確保取回「首置客」身份。不過，若谷友新購入的物業打算申請「按揭保險」則涉及另一議題，因為香港按揭證券公司有規定「按保」必須為「自住」性質。

若舊居本身涉及「按保」，則必須待舊居真真正正沽出，換取真正乾淨身份購入新居作「自住」用途，按證公司才會受理其按揭保險的申請；反觀，若舊居本身並沒有涉及「按保」，則只要把新居成交期，推遲至舊居正式成交日期後便可以。