【從市建局項目分紅模式看樓價走勢】

首先，我從不否定發展商把地價成本轉移買家的說法，反而我記得早一兩期專欄曾說過，發展商高價投地的背後，也有其他考慮，例如發展商會否早年已在區內低價投得用地，故此新投的高價地皮，成本可望大幅攤薄或帶來協同效應呢? 所以我們表面上看見「地價」高企，實質相關地價在協同效應下，可能並沒有想像中般高，但往往卻被外界曲解，從而錯誤地演繹後市走勢。

你會很自然聯想：「既然連市建局也如此進取地提供賠償給小業主，未來重建後的價格一定更高。」這是很自然不過的推論；但你可能會忽略，市建局以該價格提出收購，卻不等於未來地價。因為很多時舊樓的地積比率，並未完全發揮到盡，市建局收購的價格並不反映日後重建後的每呎地價，這一點很多人會誤會。

因此，若純粹以市建局天價收購舊樓項目，來推斷為高樓價，這一點不完全正確。反而我們要去理解市建局的土地價格，並了解一下其招標條款更為重要。每當市建局把一個項目推出招意向後，評審會邀請部份發展商入標，同時給予他們標書。標書會說明發展細則及定立「招標條款」，例如發展商需否支付入場費、需否為項目進行補地價等，但我覺得最值得關注的，是其「分紅模式」。

所謂「分紅模式」，就是當發展商日後售樓收益達至某水平時，就需要向市建局作出分紅，其表述方式可以是「售樓收益達至5000萬元，便需要向市建局作出20%分紅；其後5000萬元，再作出30%分紅。」透過這一個條款，我們可以大致推算出日後售價。因為在開售前，市建局會跟發展商一起制訂價單，市建局固然想有利可圖，故一定要求售價達至分紅比例門檻。因此，「分紅模式」有助我們估算日後售價的入場水平。

當然，你會問我們怎知道「招標條款」? 很可惜，暫時這還不是什麼公開資訊，只得一些獲邀競投入標的發展商才知道其價格。地產版傳媒也往往需要透過各種人脈，才能獲取相關資訊。