【怎樣評估「租金回報」?】

本港樓市旺勢，自從農曆年後至年中，似乎無停過。有人買樓自住、有人打算買樓投資。我們《胡．說樓市》也收到不少谷友查詢，問我們究竟現在買樓是否合時機? 除了看入貨價是否預留了水位外，要衡量一層物業是否值得投資，我們慣常用「租金回報」作基準。但說到「租金回報」四個字，人人有不同演繹方式，得出的結論也可截然不同。

簡單來說，「租金回報」就是把「全年租值」對照「樓價」的一個比率。根據差估署數字，現時一層484呎中小型住宅單位，平均樓價為740萬元；租住同一面積的單位，平均租值每月則為15,683元，轉化成年租188,196元，平均回報率就是約2.5厘。

2.5厘回報算高還是低?  對照其他投資工具，反正存錢入銀行接近「零息」，但若把資金投放在物業可獲取2.5厘回報，看似也尚算可觀；但也有人反駁，這只是一個何其表面的回報數字，因為買樓收租所衍生的雜費開支，我們尚未計算。

作為業主，多數會以「全包宴」形式出租，意即每季差餉地租、每月管理費均由業主負責，把這筆支出計算在內，定必會蠶食了應收租值，間接推低回報。而且我們往往會忽略了一筆重大支出，所指就是「物業稅」。我們需把全年租值打八折後，再向稅局繳付當中15%作為「物業稅」。因此，若我們想知道「回報淨值」，首先要扣除相關雜費支出，才跟樓價對照。

假設物業管理費為每呎4元，一層中小型住宅單位，每月管理費就盛惠1,936元，全年管理費就是23,232元。至於差餉，政府基本上作出寬免，我們可以不計算，而只計算地租一部份。地租為全年租值3%，業主應繳地租一年則為5,646元。而被視為開支最沉重的「物業稅」，一年差不多等於22,584元。三項雜費支出合共51,462元，佔了全年租金收入的27%。若我們把這個因素計算在內，淨租金收入會跌至13.6萬元，回報推低至1.8厘，收租回報看似不算吸引。

但有人也未必完全認同上述觀點。因為在計算「淨租金收入」時，我們也會忽略了物業可產生的「槓桿效應」，也就是說買樓收租本身可以承造按揭。購入一層價值740萬元的中小型住宅，你未必需要全數支付740萬，而是可以向銀行借一半、自己支付一半。當然向銀行借貸，有借就要有還；但本質上，你自己僅從口袋掏出了370萬元，已能獲取每年13.6萬元的淨租金收入，回報高見3.7厘才真，同時又可以享受到物業升值的甜頭。

所以回應谷友問題，用「租金回報」來衡量物業是否值得投資，實在是一個相當籠統的說法，背後還要弄前楚自己把什麼因素計算在內，而這點則只需自行作判斷。