希慎夥拍華懋投得銅鑼灣「加路連山道」商業用地，總地價197.8億元，相當於每呎18,374元。這口價，不單較市場估值高15%，也是繼2019年11月新地以422億元投得西九高鐵商業用地後，近年半以來成功賣出的商業官地。明明世紀疫症未過、經濟市道仍舊疲弱，偏偏無流標、高估值售出，是否代表商業市道正走出陰霾?
一幅地皮的交易價格，對後市的啟示有多大，過往我們總有一點直覺，總是認為粉價高企，麵包價沒有可能低。正因如此，地皮價格有助托穩現貨價市場。舉例，一幅啟德住宅用地投地價高見18,000元時，似乎也反映發展商在云云對手中，願意支付這個價格來承接土地時，未計算日後建築成本，售價定必要高於這水平。用這個角度來看，在二手市場行一轉，現貨價才賣20,000多元，豈不是相當便宜?
當然有人會反駁，這個說法不完全準確。因為發展商錯估市況的時候，歷史中並不是沒有相關例子。回看歷史，97年高追地皮的富豪海灣，樓面地價高近13,000元呎，但最終在樓市低谷開售時的價格，建築呎價僅8,000多元；又例如，信和在小西灣的「藍灣半島」當年就以118億元投得，地皮平均呎價5,00多元呎，但其後開售時呎價僅4,000多元。不過這些20多年前的故事，今天發展商的計算也較以前精密，相信絕少會發生類近故事。
但這是否引證了發展商高價投地，就是未來市道一定向好? 這又未必。往往我們也忽略了其他因素，包括發展商成功低吸周邊地皮。很多時，說得動聽一點，就是跟周邊用地產生「協同效應」。以希慎今次投得「加路連山道」地皮，希慎本身就是區內的大地主，本身就持有起碼九座商廈，包括利園、利舞臺廣場等等，總樓面共逾380多塑呎。這些土地本身就是多年前已購入，亦為希慎產生了租金收入，某程度可攤薄今次高追「加路連山道」地皮的地價。
同一道理，早前新地不就是以8.6億元投得「古洞第25區」住宅用地，以可建樓面119.9萬呎計算，每呎地價高達7,184元。測量師在賣地前估計，該區鐵路仍有待落成，且配套還未算太完善，故認為地皮只值5,400-6,600元之間，故新地用溢價來投得地皮，表面上對該區未來投了一票，但我們卻容易忽略了新地在古洞一帶低吸的農地。
翻查新地年報，新地在古洞南早已購入一些土地，其中位於古洞南丈量約份第92約就持有可建樓面160,000呎的用地，並於早年已獲批補地價3,300元，雖然發展商也計劃申請提升地積比率，但純粹用地價角度出發，對剛購入的古洞25區地皮一定起到攤薄作用，實情地價並沒有想像中高企。
