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五月 19, 2021 星期三 間有陽光 30° 75% 酷熱天氣警告

【怎樣去衡量伏味濃的樓盤?】

 
     
「在目前市況下,放盤業主不肯大減價賣樓;但若不是蝕讓,卻沒有買家願意承接。」這是代理談及近日放盤的一句意見。

疫症影響環球經濟,本港失業率高攀升至7%,當大家一面倒認為,樓市在疫症下有免疫力,皆因不少業主早年入貨,相信有足夠的防守性;加上市場有超過66%的業主已供滿物業,所以就算經濟不景氣,動盪的環境也不致令他們要劈價賣樓樓離場,故推斷樓價也因此得到承托,但實情係,這或許能套用於大部份的屋苑,少部份屋苑的跌幅,卻相當慘烈。

可能你會質疑: 「明明樓價指數都沒有大跌,我不相信這個現象。」

要討論這問題,則要回歸於「樓價」的基準上。其實,長久以來,我們均依賴兩大樓價指數來觀察樓價走勢,一個是「中原城市領先指數」、另一個是「差估署」的樓價指數。由於「差估署」屬按月公布、且數據略帶滯後性,所以我們也慣常採用「中原城市領先指數」作為觀察樓價升跌的基礎。正因該統計機構以全港最活躍的屋苑用參考標準,以代表整體樓市變化,而參考的是全港128個主要屋苑,所以,局部屋苑卻是排除在外。

局部屋苑所錄的蝕讓個案,其實也有一個共通點,同屬以往市場過份吹噓的一類貨源。明明知道租金追不上樓價,租金回報低企至不合理水平,但大家卻把重點放眼於升值前景下,故即使發展商以超高溢價開售,大家只期待三年後額印期過後,可以賺個一點兒升值。

曾經創出港島東呎價高的北角「海璇」,現時約有四個放盤,當中有兩個都是叫蝕讓價離場,但仍未有承接。附近「維港頌」的情況也相當轟烈,已經出現五宗蝕讓,當中蝕幅最傷的一宗更跌價500萬元,相當於一層中價樓的市值。這個屋苑現時約有25個放盤,大部份業主只求平手離場,但代理表示「客觀環境」卻是沒有蝕讓,根本沒有買家願意入市。

還有一類貨源都有類近情況,就是昔日為迎合市場購買力,而刻意推出劏房納米盤。隨著「林鄭 PLAN」出現,買家用少首期也可追入銀碼及面積較大的單位,納米樓也為跌市高危。昔日受制於按保門檻,只有600萬元以下的物業能做到按保,超出該門檻已經要四至五成首期,但現在情況卻可用10%首期購入800萬元物業,準買家也無必要自我降格。

只是當我們認清這個市場定律,而當下新盤又繼續用同一論調推售,高溢價、低租值項目大行其道,若準買家仍把這因素視若無睹,你也大致可估計會得出什麼結果。

(文章內容純屬作家個人意見,並不代表本網頁立場)
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