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【差估署預測私樓落成量準確嗎?】

 
     
2021/04/01 胡國威
住宅供應足夠與否,有人著眼私樓落成量,起碼香港政府如此看。

新一份財政預算案,大家焦點放在財赤身上,卻甚少人討論房屋供應;然而翻看財爺演辭,有一段是如此描述的: 「私營房屋方面,估計2021年起計的5年內,私人住宅單位每年平均落成量超過18,000個,較過去五年的平均數增加約5%。」

寥寥數字,意思顯而易見,政府想告訴大家,他們有多用心推地、市場私樓供應比以前多,小市不用太過擔心。但實際上,由2021年起計的五年,平均每年可以有18,000個私樓落成量,真的做得到嗎? 

差估署剛公布《香港物業報告2021》,裡面可窺探出一點點蛛絲馬跡。差估署預計,2021年及2022年的私樓落成量,預測分別為18,230個及19,980個,口供跟預算案吻合。只是這個「預測」數字,準確度有多高,其實更值得大家深思。

我們沒有水晶球,不知未來情況。但參考歷史,差估署的預算數字往往高估了。由2011-2020年的十年時間,差估署估計可以有161,738個單位落成,但實際上最終真正落成的單位,只有142,757個,估計數字較真實數字,足足高估了12%,而「實際落成量」平均按年只有14,276個單位。

何故實際不似預期
要解釋何故實際不似預期﹖理由可以有很多,如天雨關係影響施工,又可以說疫症拖慢進度,諸如此類,已可輕易蒙混過關,也是大家會接受的理據。只是一份對市場起提綱作用的預算案,卻用上存在偏差、不精準的數字,其成效及可信度即時打個折扣。

說到這裡,可能你會反問,筆者是想表達私樓供應不足? 若果用這個邏輯推論下去,明日大嶼等不能預計成效的大白象工程,豈不是更有上馬條件? 不是,筆者沒有這個意思,反而覺得值得深思的是,部分數字及觀點背後理據的來源。

至於目前一手私樓供應是否充足? 筆者認為,看運房局公布私樓供應量已經可以。未來三至四年,共有92,000個單位可推出,相當於按年有23,000個,比過去十年平均按年一手吸納量15,500,多出48%,故筆者相信,三至四年內的私樓供應仍足夠。

三四年後又如何? 現時政府就是覺得,三四年後無地在手,所以要推明日大嶼吧! 但筆者又反倒覺得,當市場並非毫無其他造地選項時,政府是否需更用心聆聽社會各界聲音,更透明地提供更多資訊、更多理據,以及公布其蒐集資訊手法,開誠布公地來說服市民,而非單單說要處理房屋問題,就把一切事情變成理所當然? 

(文章內容純屬作家個人意見,並不代表本網頁立場)
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